改判要點：買受人違反《商品房買賣合同》約定逾期償還銀行貸款，開發(fā)商有權(quán)解除協(xié)議。買受人承擔(dān)違約金后，基于公平原則不應(yīng)再按《商品房買賣合同》約定的中國人民銀行貸款利率的四倍計算墊付款項利息。

?案情簡介：

2015年小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與陳遠(yuǎn)簽訂了《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，約定:“陳遠(yuǎn)向小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買位于某單元商品房，總價款2172000元。陳遠(yuǎn)采用銀行按揭付款方式購買小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房，陳遠(yuǎn)獲得貸款后，應(yīng)按《個人住房借款合同》之約定定期歸還貸款本息，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為陳遠(yuǎn)提供階段性擔(dān)保。若陳遠(yuǎn)連續(xù)三期或累計六期不能按期償付銀行按揭貸款本息，在小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行擔(dān)保責(zé)任后，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)向陳遠(yuǎn)追償所欠款項（該款項包括：小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)要求陳遠(yuǎn)支付在拖欠小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代墊所欠款項的同期人民銀行四倍的貸款利息），并有權(quán)單方解除合同。同時陳遠(yuǎn)應(yīng)按合同總價款10%支付違約金,違約金可在陳遠(yuǎn)已交納的房款中直接扣除。”合同簽訂后，由于陳遠(yuǎn)連續(xù)三期以上未償還銀行貸款，2017年6月6日，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按合同約定的送達(dá)地址向陳遠(yuǎn)發(fā)出催告通知后，陳遠(yuǎn)仍未歸還欠款。2017年7月7日，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按合同約定的送達(dá)地址向陳遠(yuǎn)發(fā)函解除雙方之間的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，后小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴至法院要求解除合同及支付違約金和相應(yīng)利息。

一審倉山法院觀點：

小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按合同約定的送達(dá)地址向陳遠(yuǎn)發(fā)出催告通知后，陳遠(yuǎn)仍未歸還欠款，已構(gòu)成違約，依合同約定小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)解除合同。訟爭合同解除后當(dāng)事人可要求恢復(fù)原狀，故小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張陳遠(yuǎn)返還訟爭房屋并協(xié)助辦理合同備案及預(yù)告登記的注銷手續(xù)，一審法院予以支持。小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求陳遠(yuǎn)按照房屋總價款的10%向小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付違約金217200元，符合合同約定，一審法院予以支持。小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求陳遠(yuǎn)返還小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代墊款32435.91元，并按銀行同期貸款利率的四倍支付代墊利息，符合合同約定，一審法院予以支持。小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求確認(rèn)小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)在陳遠(yuǎn)已付購房款中直接扣除違約金及代墊款，根據(jù)債權(quán)平等原則，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無權(quán)在陳遠(yuǎn)已付購房款中先行扣除違約金及代墊款，故對小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的該項訴請，一審法院不予支持。

?二審福州中院觀點：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”合同解除后，雙方當(dāng)事人互付返還義務(wù)即小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)收回訟爭房屋，陳遠(yuǎn)有權(quán)要求小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還其已付購房首付款652000元及1520000元銀行按揭款合計2172000元。陳遠(yuǎn)應(yīng)返還小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代墊按揭款共計56698.95元及相應(yīng)利息。

案涉購房合同約定陳遠(yuǎn)違約應(yīng)承擔(dān)購房款總價10%的違約金，陳遠(yuǎn)未能舉證證明合同約定的違約金過高，一審法院據(jù)此判決陳遠(yuǎn)按約承擔(dān)購房款總價10%的違約責(zé)任并無不當(dāng)。但案涉合同既約定了違約金，又約定小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司墊付銀行按揭貸款的利息按同期中國人民銀行貸款利率四倍計算，屬加重負(fù)擔(dān)，顯失公平，本院調(diào)整為按照同期銀行貸款利率計算小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代墊按揭款利息。

福州律師蔡思斌評析：

一、民法領(lǐng)域尊重當(dāng)事人的意思自治，《商品房買賣合同》系雙方真實的意思表示，未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。陳遠(yuǎn)未按照約定償還房貸，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已代為償還，陳遠(yuǎn)在收到通知后仍未償還代償款項，根據(jù)合同約定，合同的解除條件已成就，故小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司請求解除合同有事實和法律依據(jù)，一二審法院均予以維持。

二、 在《商品房買賣合同》中約定違約金比例為房屋總額的10%屬于社會實踐中較為常見的情形，如果違約方主張調(diào)整比例需要由違約方證明違約金約定數(shù)額過高，而本案陳遠(yuǎn)并未提供相應(yīng)證據(jù)，因此法院支持了小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋總額10%的違約金訴求。將墊付款項按四倍中國人民銀行貸款利率計算實際上亦是屬于追責(zé)違約責(zé)任，故二審法院基于公平原則對貸款利率的倍率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

案例索引：(2019)閩01民終1944號，以上涉及人名均為化名。