改判要點：

根據雙方合同約定，銀行放款后將定金轉為購房款。因定金沒有約定具體支付日期，則應以催告后的寬限時間為準開始起算違約時間。?

案情簡介：

2016年12月12日，康榕（賣方）與林國（買方）簽訂《房地產經紀合同》，約定：采用商業銀行按揭貸款方式，在乙方（林國）領取其名下產權證當日且銀行同意解凍首付款及差額款后，乙方應配合甲方（康榕）前往銀行解凍首付款及差額款給甲方。……乙方未能按照約定的時間付款，乙方應按成交價日萬分之五向甲方支付違約金。遷移戶口：甲方應在乙方貸款銀行放款前將上述房產內的戶口移出。否則乙方認定甲方承擔違約責任，甲方自愿將預留在丙方處的戶口保證金賠償給乙方。”

林國確認2017年5月17日，訴爭屋產權過戶至其女兒名下。6月5日，林國向康榕支付了60萬元首付款。2017年8月1日，康榕收到銀行貸款50萬元，除由小白公司監管的1萬元外，林國還需支付9萬元給康榕。2017年10月30日，林國向康榕支付9萬元。2017年11月20日，康榕將戶口遷出訴爭房屋。

康榕向一審法院起訴請求：1.判令林國向康榕支付逾期支付購房款的違約金99600元；2.判令林國、小白公司向康榕支付戶口保證金、遲延履行違約金。

林國向一審法院提出反訴請求：判令康榕、小白公司向林國支付逾期遷移戶口的違約金。

一審鼓樓法院觀點：

訴爭房屋于2017年5月17日過戶至林國女兒名下，其直至2017年10月30日才付清首付款和差額款共計70萬元，康榕要求林國依約支付違約金，支持。計120萬元×萬分之五/日×166天=99600元。康榕于2017年8月1日收到銀行貸款，但未按約于該日之前遷移戶口，故其要求林國、小白公司支付戶口保證金5000元及遲延履行違約金300元，缺乏合同依據。該款應由小白公司返還給林國。

判決：一、林國向康榕支付逾期付款違約金99600元；三、小白公司向林國支付戶口保證金。

二審另查明，2016年9月29日，林國支付了10萬元定金，其中1萬元定金交由至小白公司監管，另9萬元定金存入雙方在銀行設立的聯名賬戶。根據合同約定，首付款和差額款應為60萬元（購房款120萬元-銀行按揭貸款50萬元-定金10萬元）。另查明，2017年5月17日，林國辦理過戶手續，2017年6月5日房屋產權過戶至林國女兒名下。2017年9月22日，小白公司催告林國配合賣方解凍人民幣90000元定金給賣方。

二審福州中院觀點：

根據約定，林國支付600000元首付款及差額款并未逾期，不構成違約。但根據雙方合同約定，銀行放款后，林國、康榕、小白公司三方應進行結算，并將定金轉為購房款，2017年9月22日，小白公司通過郵寄方式向林國發出《催告函》，催告林國在發出函件后三個工作日內配合賣方去凍結銀行解凍90000元定金給賣方，即2017年9月27日之前，林國應配合康榕去辦理90000元定金的解凍手續，但林國直至2017年10月30日才支付90000元，其怠于行使付款義務構成違約，應支付違約金。故林國應向康榕支付逾期付款違約金19800元（1200000元×萬分之五/日×33天）。

康榕未按約遷移戶口，亦無證據證明康榕曾與林國協商解決戶口問題，故其要求林國、小白公司支付戶口保證金及遲延履行違約金,不予支持。該款應由小白公司返還給林國。

綜上，改判：林國向康榕支付逾期付款違約金19800元。

福州律師蔡思斌評析：

本案改判的要點在于二審認定定金沒有約定具體日期，應以催告后的寬限時間為準，故違約期限起算時間不同一審。一審認為，依照約定，買方應在2017年6月5日履行完畢付款義務，而其直至2017年10月30日才付清全部購房款，違約時間共166天。二審分析認為應區分首付款、差額款、定金的支付，合同中約定首付款和差額款為60萬元，買方依約已支付完該筆款項，定金10萬履約期限應在被催告后的三個工作日內即2017年9月27日，故違約期限應由此開始計算，共33天。

提醒賣方注意：首付款、差額款、定金有專門定義，當買方履行支付款項義務存有瑕疵時，應區分系哪筆款項尚未支付并合理履行催告義務，不可混淆以致錯誤主張違約責任等。反之，買方也可根據履約事實進行相應的抗辯。

案例索引：(2018)閩01民終10272號，以上涉及人名均為化名。