改判要點：

1、公證《委托書》約定買方可代為查詢賣方銀行征信，故買方以賣方不提供征信報告為由不予繼續履行合同無事實及合同依據。

2、根據《領取辦理不動產登記材料及辦理不動產權證通知函》，領取辦證材料可委托他人代辦。賣方已將相關材料交由中介公司保管，買方稱賣方不配合申請辦證無事實依據。

綜上，本案涉案合同無法履行的原因系買方單方違約導致。?

案情簡介：

2017年12月12日，林小兵（賣方）、黃美（賣方）與陳英妹（買方）、中介公司簽訂一份《房地產經紀合同》。

合同簽訂后，陳英妹依約支付購房定金及中介服務傭金。林小兵將訟爭房屋的《商品房買賣合同》、《房屋預告登記證明》等材料交由中介公司保管，將訟爭房屋交付給陳英妹使用。

2017年12月13日，林小兵、黃美在公證處辦理公證書，將一切交房、辦證等手續委托給陳英妹、李云。

2018年8月，林小兵收到開發商辦證通知。2019年9月3日，中介公司應林小兵要求向陳英妹發出告知函，要求陳英妹在三日內積極配合賣方辦理相關手續。

2018年10月23日，陳英妹發函告知林小兵提供最新的征信報告。2018年11月22日，陳英妹告知林小兵因其無法提供征信報告導致交易無法進行，現發函解除雙方簽訂的《房地產經紀合同》。

2019年1月21日，林小兵向陳英妹發出律師函，函告陳英妹收到律師函之日起解除雙方簽訂的《房地產經紀合同》。

陳英妹向一審法院請求：1.判令解除《房地產經紀合同》；2.判令林小兵、黃美退還定金并支付服務費、中介傭金、違約金、物業費及裝修押金。

一審閩侯法院觀點：

《房地產經紀合同》為有效合同。開發商通知可辦理產權證后，林小兵未依約申請辦理不動產權證書，陳英妹未依約配合繳納辦理產權證所需繳納的稅費及公共維修基金等費用，雙方均構成違約，導致合同無法繼續履行。現陳英妹訴請解除合同，予以支持。

合同解除后，林小兵、黃美應返還其已付購房定金及物業費、有限電視初裝費等。合同約定違約方應支付中介傭金及交易過程中產生費用，故中介傭金由陳英妹與林小兵、黃美各負擔一半。

陳英妹以林小兵、黃美未提供征信報告已構成違約為由要求其支付違約金，由于征信報告系雙方辦理訟爭房屋不動產權證后用于申請解押，因雙方在辦理不動產權證時均構成違約，無法繼續履行合同，故陳英妹無權要求林小兵、黃美支付違約金。

判決：一、解除《房地產經紀合同》；二、林小兵、黃美應向陳英妹返還購房定金、物業費、有限電視初裝費等、中介傭金。

二審福州中院觀點：

查明2017年12月13日各方已依約對林小兵夫妻征信記錄進行查詢，陳英妹對查詢結果無異議后向黃美轉賬10萬元定金。雙方辦理委托公證，公證《委托書》第3點約定陳英妹、李云可代為查詢林小兵、黃美銀行征信。故陳英妹以林小兵、黃美不提供征信報告為由不予繼續履行本案房屋買賣合同無事實及合同依據。

陳英妹辯稱林小兵夫婦不申請辦理產權證，也是導致合同無法實現的原因。但根據《領取辦理不動產登記材料及辦理不動產權證通知函》，領取辦證材料可委托他人代辦。林小兵、黃美已將訟爭房屋相關材料交由中介公司保管，將訟爭房屋交付給陳英妹使用，并辦理公證書，將有關訟爭房屋各種手續委托給陳英妹、李云。陳英妹雖稱物業部門告訴其需業主本人前往領取材料，但既無證據證明又與常理不符，且其發函給林小兵時，均只告知林小兵需提供最新征信報告，而未提及該事。

綜上，本案涉案合同無法履行的原因系陳英妹單方違約導致。改判：一、解除《房地產經紀合同》；二、駁回陳英妹的其他訴訟請求。

福州律師蔡思斌評析：

本案二審綜合分析認為賣方已將房屋有關材料交由中介公司保管，將房屋交付給買方，也將辦理房屋各類手續委托給買方，賣方已完成合同義務，不提供征信報告不構成違約。改判本案系買方過錯導致合同無法履行，故賣方無需返還買方支出的各類費用。

由此可見，賣方如能提供證據證明自身已經完成交付房屋、提交第三方保管辦理產權證的相關材料及授予買方權限查詢賣方征信等合同義務，即能夠有效抗辯買方要求賣方承擔違約責任的訴請。

案例索引：(2019)閩01民終4038號，以上涉及人名均為化名。