改判要點(diǎn)：

1、公證《委托書》約定買方可代為查詢賣方銀行征信，故買方以賣方不提供征信報(bào)告為由不予繼續(xù)履行合同無(wú)事實(shí)及合同依據(jù)。

2、根據(jù)《領(lǐng)取辦理不動(dòng)產(chǎn)登記材料及辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證通知函》，領(lǐng)取辦證材料可委托他人代辦。賣方已將相關(guān)材料交由中介公司保管，買方稱賣方不配合申請(qǐng)辦證無(wú)事實(shí)依據(jù)。

綜上，本案涉案合同無(wú)法履行的原因系買方單方違約導(dǎo)致。?

案情簡(jiǎn)介：

2017年12月12日，林小兵（賣方）、黃美（賣方）與陳英妹（買方）、中介公司簽訂一份《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》。

合同簽訂后，陳英妹依約支付購(gòu)房定金及中介服務(wù)傭金。林小兵將訟爭(zhēng)房屋的《商品房買賣合同》、《房屋預(yù)告登記證明》等材料交由中介公司保管，將訟爭(zhēng)房屋交付給陳英妹使用。

2017年12月13日，林小兵、黃美在公證處辦理公證書，將一切交房、辦證等手續(xù)委托給陳英妹、李云。

2018年8月，林小兵收到開發(fā)商辦證通知。2019年9月3日，中介公司應(yīng)林小兵要求向陳英妹發(fā)出告知函，要求陳英妹在三日內(nèi)積極配合賣方辦理相關(guān)手續(xù)。

2018年10月23日，陳英妹發(fā)函告知林小兵提供最新的征信報(bào)告。2018年11月22日，陳英妹告知林小兵因其無(wú)法提供征信報(bào)告導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行，現(xiàn)發(fā)函解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》。

2019年1月21日，林小兵向陳英妹發(fā)出律師函，函告陳英妹收到律師函之日起解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》。

陳英妹向一審法院請(qǐng)求：1.判令解除《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》；2.判令林小兵、黃美退還定金并支付服務(wù)費(fèi)、中介傭金、違約金、物業(yè)費(fèi)及裝修押金。

一審閩侯法院觀點(diǎn)：

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》為有效合同。開發(fā)商通知可辦理產(chǎn)權(quán)證后，林小兵未依約申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，陳英妹未依約配合繳納辦理產(chǎn)權(quán)證所需繳納的稅費(fèi)及公共維修基金等費(fèi)用，雙方均構(gòu)成違約，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。現(xiàn)陳英妹訴請(qǐng)解除合同，予以支持。

合同解除后，林小兵、黃美應(yīng)返還其已付購(gòu)房定金及物業(yè)費(fèi)、有限電視初裝費(fèi)等。合同約定違約方應(yīng)支付中介傭金及交易過(guò)程中產(chǎn)生費(fèi)用，故中介傭金由陳英妹與林小兵、黃美各負(fù)擔(dān)一半。

陳英妹以林小兵、黃美未提供征信報(bào)告已構(gòu)成違約為由要求其支付違約金，由于征信報(bào)告系雙方辦理訟爭(zhēng)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后用于申請(qǐng)解押，因雙方在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)均構(gòu)成違約，無(wú)法繼續(xù)履行合同，故陳英妹無(wú)權(quán)要求林小兵、黃美支付違約金。

判決：一、解除《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》；二、林小兵、黃美應(yīng)向陳英妹返還購(gòu)房定金、物業(yè)費(fèi)、有限電視初裝費(fèi)等、中介傭金。

二審福州中院觀點(diǎn)：

查明2017年12月13日各方已依約對(duì)林小兵夫妻征信記錄進(jìn)行查詢，陳英妹對(duì)查詢結(jié)果無(wú)異議后向黃美轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元定金。雙方辦理委托公證，公證《委托書》第3點(diǎn)約定陳英妹、李云可代為查詢林小兵、黃美銀行征信。故陳英妹以林小兵、黃美不提供征信報(bào)告為由不予繼續(xù)履行本案房屋買賣合同無(wú)事實(shí)及合同依據(jù)。

陳英妹辯稱林小兵夫婦不申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證，也是導(dǎo)致合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)的原因。但根據(jù)《領(lǐng)取辦理不動(dòng)產(chǎn)登記材料及辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證通知函》，領(lǐng)取辦證材料可委托他人代辦。林小兵、黃美已將訟爭(zhēng)房屋相關(guān)材料交由中介公司保管，將訟爭(zhēng)房屋交付給陳英妹使用，并辦理公證書，將有關(guān)訟爭(zhēng)房屋各種手續(xù)委托給陳英妹、李云。陳英妹雖稱物業(yè)部門告訴其需業(yè)主本人前往領(lǐng)取材料，但既無(wú)證據(jù)證明又與常理不符，且其發(fā)函給林小兵時(shí)，均只告知林小兵需提供最新征信報(bào)告，而未提及該事。

綜上，本案涉案合同無(wú)法履行的原因系陳英妹單方違約導(dǎo)致。改判：一、解除《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》；二、駁回陳英妹的其他訴訟請(qǐng)求。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案二審綜合分析認(rèn)為賣方已將房屋有關(guān)材料交由中介公司保管，將房屋交付給買方，也將辦理房屋各類手續(xù)委托給買方，賣方已完成合同義務(wù)，不提供征信報(bào)告不構(gòu)成違約。改判本案系買方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)法履行，故賣方無(wú)需返還買方支出的各類費(fèi)用。

由此可見，賣方如能提供證據(jù)證明自身已經(jīng)完成交付房屋、提交第三方保管辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)材料及授予買方權(quán)限查詢賣方征信等合同義務(wù)，即能夠有效抗辯買方要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任的訴請(qǐng)。

案例索引：(2019)閩01民終4038號(hào)，以上涉及人名均為化名。