改判要點(diǎn)：

1989年9月17日前的法律法規(guī)沒(méi)有禁止農(nóng)村土地買賣的強(qiáng)制性規(guī)定，故農(nóng)村房屋買賣合同有效。

案情簡(jiǎn)介：

陳琛（已故）和邱貞（已故）系夫妻關(guān)系，生育有兩女一子，分別為陳云、陳霞、陳磊。何海（已故）和朱菁（已故）系夫妻關(guān)系，生育兩個(gè)子女為何捷、何婷。何海和朱菁均系福州市桂山村村民。邱貞戶籍所在地為福州市鼓樓區(qū)。

1989年9月17日，何海、朱菁、何捷向邱貞出具《屋契》一份，確認(rèn)何海將其所有的房屋以2500元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給邱貞。1992年9月5日，土地管理局經(jīng)實(shí)地勘察及確認(rèn)后，向邱貞頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》，確認(rèn)邱貞依法享有該《集體土地建設(shè)用地使用證》項(xiàng)下78.6平方米之土地使用權(quán)及原有地上附著的房屋。

何捷、何婷向一審法院起訴請(qǐng)求：確認(rèn)何捷、何婷父親何海、母親朱冬菁與陳云、陳霞、陳磊母親邱貞于1989年9月17日達(dá)成的《屋契》無(wú)效。

一審鼓樓法院觀點(diǎn)：

本案爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)是：一、何捷、何婷的起訴是否超過(guò)訴訟時(shí)效；二、如何認(rèn)定案涉《屋契》的效力。

關(guān)于何捷、何婷的起訴是否超過(guò)訴訟時(shí)效，合同當(dāng)事人不享有確認(rèn)合同無(wú)效的法定權(quán)利，只有仲裁機(jī)構(gòu)和人民法院有權(quán)確認(rèn)合同是否有效，合同效力的認(rèn)定，實(shí)質(zhì)是國(guó)家公權(quán)力對(duì)民事行為進(jìn)行的干預(yù)，合同無(wú)效系自始無(wú)效，單純的時(shí)間經(jīng)過(guò)不能改變無(wú)效合同的違法性，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，不應(yīng)受訴訟時(shí)效期間的限制。

關(guān)于如何認(rèn)定案涉《屋契》的效力，本案中，邱貞為城鎮(zhèn)居民戶口，并非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不具備享有宅基地的資格，故邱貞與何海、朱菁、何捷所簽訂的《屋契》違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該《屋契》無(wú)效。

綜上判決：何海、朱菁、何捷與邱貞于1989年9月17日達(dá)成的《屋契》無(wú)效。

二審福州中院觀點(diǎn)：

綜合分析考慮，本院認(rèn)為訴爭(zhēng)《屋契》應(yīng)認(rèn)定合法有效為宜。具體分析如下：

首先，根據(jù)查明的事實(shí)，訴爭(zhēng)《屋契》訂立于1989年9月17日，當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)沒(méi)有禁止農(nóng)村土地買賣的強(qiáng)制性規(guī)定，換言之，訴爭(zhēng)《屋契》的訂立并未違反當(dāng)時(shí)法律法規(guī)的效力性規(guī)定。

其次，陳云、陳霞、陳磊的母親邱貞早已于1992年取得土地管理部門頒發(fā)的案涉土地及地上附著房屋的《集體土地建設(shè)用地使用證》，邱貞對(duì)案涉土地的使用權(quán)已經(jīng)國(guó)家有權(quán)機(jī)構(gòu)頒證確認(rèn)。何捷、何婷在時(shí)隔二十幾年后主張邱貞以欺騙方式取得該證，應(yīng)另案提起行政訴訟主張，本案不予理涉。

第三，本案雙方當(dāng)事人因案涉房屋排除妨礙糾紛提起訴訟，福建省福州市晉安區(qū)人民法院（2016）閩0111民初4481號(hào)生效判決認(rèn)定陳云、陳霞、陳磊對(duì)案涉房屋享有合法的繼承權(quán)利，何捷應(yīng)將《集體土地建設(shè)用地使用證》項(xiàng)下的集體土地使用權(quán)及目前附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施一并返還給陳云、陳霞、陳磊。

綜上，改判：駁回何捷、何婷的一審訴訟請(qǐng)求。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

1、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，賣方起訴房屋買賣合同無(wú)效，咋辦？

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的一項(xiàng)基本權(quán)利，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售或城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，違反了農(nóng)村宅基地使用權(quán)基本屬性，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但本案情況特殊，《屋契》訂立于1989年9月17日，當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)沒(méi)有禁止農(nóng)村土地買賣的強(qiáng)制性規(guī)定，故法不溯及既往，應(yīng)為有效。就現(xiàn)狀而言，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同是無(wú)效的，賣方起訴，買方無(wú)解。

2、時(shí)隔20多年，還能起訴房屋買賣合同無(wú)效嗎？

如一審所述，合同效力的認(rèn)定，實(shí)質(zhì)是國(guó)家公權(quán)力對(duì)民事行為進(jìn)行的干預(yù)，合同無(wú)效系自始無(wú)效，單純的時(shí)間經(jīng)過(guò)不能改變無(wú)效合同的違法性，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，不受訴訟時(shí)效期間的限制。

案例索引：(2019)閩01民終7030號(hào)，以上涉及人名均為化名。