改判要點：夫妻一方與購房者已達成由夫妻一方支付55000元違約金解除案涉合同的合意，事后雖然未經共有人即夫妻另一方的追認，但購房者有理由相信其為夫妻共同意思表示，夫妻一方解除合同的意思表示對另一方構成了表見代理。

案情簡介：

2017年11月14日，陳大海與李霖、王玲在小白公司居間服務下，三方簽訂一份《房地產經紀合同》，約定李霖、王玲將一房屋以745000元的價格轉讓給陳大海。合同第十四條第6點約定“甲乙雙方中的任何一方在合同生效后、完全履行前被認定違約，要承擔違約賠償責任，甲乙雙方約定違約金賠償數額為人民幣捌萬元整，若乙方違約，丙方須優先將乙方支付的定金人民幣叁萬元整賠償給甲方”。在雙方履行合同過程中，因出賣方二人為公積金收款人確定問題以及出賣方未配合辦理網簽手續等原因，《房地產經紀合同》未能順利履行。2018年1月20日，陳大海出具《違約金收條》一張，體現陳大海收到王玲就訟爭房屋的購房違約金55000元。

另查明，小白公司分別于2017年12月4日、15日、2018年1月26日（未被李霖、王玲妥收）向李霖、王玲發函催告二人繼續履行合同。2018年7月16日，小白公司向陳大海發送告知函，告知陳大海，因李霖、王玲現已同意繼續交易，陳大海可繼續配合辦理交易過戶程序。

陳大海起訴請求：判令解除《房地產經紀合同》。

一審倉山區法院觀點：

陳大海與李霖、王玲、小白公司簽訂的《房地產經紀合同》合法有效。

關于陳大海要求確認訟爭合同已于2018年1月22日解除的訴請，雖然王玲有于2018年1月20日向陳大海支付了違約金，但雙方并未明確約定該違約金為解除合同的違約金；此外，即便王玲同意解除合同，但陳大海亦無證據證實作為其中一方當事人的李霖亦同意解除合同，因此，陳大海要求確認訟爭合同已解除的訴請，不予支持。判決：駁回陳大海的全部訴訟請求。

另查明，陳大海一審提供的與王玲的微信截圖中顯示，雙方曾就解除合同的違約金金額進行過磋商。2018年1月20日，王玲付了55000元違約金給陳大海，陳大海向王玲出具了違約金收條。

二審福州中院觀點：

《房地產經紀合同》合法有效。

關于王玲于2018年1月20日向陳大海支付55000元違約金的性質問題。陳大海提供的微信截圖與違約金收條結合雙方的履約情況，可以構成證據鎖鏈證實案涉55000元違約金確系解除合同的違約金。

關于王玲解除合同的意思表示是否構成對李霖的表見代理問題。本院認為，王玲與陳大海已達成由王玲支付55000元違約金解除案涉合同的合意，事后雖然未經共有人李霖追認，但陳大海有理由相信其為李霖、王玲夫妻共同意思表示，王玲解除案涉合同的意思表示對李霖構成了表見代理。

綜上，改判：《房地產經紀合同》于2018年1月22日解除。

福州蔡思斌律師評析：

• 買賣房產過程中，非違約方如何尋求救濟？

固定證據證明違約方的違約事實，包括但不限于此案中的出賣方公積金收款人出現問題、出賣方未配合辦理網簽手續、違約金收條、房產公司出具的購房定金退款承諾函等。

• 違約方向非違約方支付的款項是否屬于解除合同的違約金？

一審認為雖然支付了違約金，但雙方并未明確約定該違約金為解除合同的違約，二審結合買方提供的微信截圖，認為可以明確雙方解除合同的真意，由此可見，支付違約金的行為不一定代表解除合同的意思表示，故實務中望買賣雙方確定違約金的性質以防后續引起紛爭。

• 夫妻一方解除合同能否認定系雙方共同意思表示？

原則上，一方解除合同不能認定為是雙方的意思表示。但作為買方有理由相信解除合同的意思表示系雙方共同真意所作出，只是由其中一人向其表示。故保險起見，若出賣人系夫妻，買方可以在收到解除合同的真意時多詢問一下是否另一方也知情。

案例索引：(2019)閩01民終835號，以上涉及人名均為化名。