改判要點：開發商與施工方之間存在以房屋銷售款抵償工程款項的，房屋買受人于開發商催告后仍未向施工方或開發商支付款項的，構成違約，開發商有權解除合同

案情簡介：

2015年，A公司與蔡小璐簽訂一份《商品房買賣合同》約定違約責任：未按時付清首付款的，A公司有權單方面解除合同，收回房產，并主張購房總價10%的違約金。A公司原計劃將訴爭房產給施工方作為工程抵款房，但因沒有購房人向其交納購買工程抵款房的首付款，故施工方就該房不存在“以房抵工程款”的行為。后因蔡小璐逾期支付首付款及逾期提交貸款材料，雙方訴至法院。

一審鼓樓區法院觀點：

一審認為訴爭房產屬A公司用于抵扣項目工程款的房產。且A公司已為蔡小璐辦理了訴爭房產的預告登記，按照房屋買賣操作流程和常理，應認為此時A公司已收取了蔡小璐的首付款。在此情況下，A公司與施工班組以房抵款之間結算存在爭議，不認可有關首付款的支付情況，此種情形非購房人所能預測和防范的，對此蔡小璐并無過錯。

二審福州中院觀點：

蔡小璐在一審程序中自認其于收到催款通知后再未向施工方付首付款，卻未向施工方或A公司進行溝通，亦未將剩余首付款支付給A公司，其未按案涉合同約定時間支付購房款的行為導致A公司通過出售商品房獲取購房款的合同目的無法實現，構成違約，A公司享有合同解除權。考慮到蔡小璐確實不存在違約之故意，A公司在本案中亦存在過錯，在解除合同的同時要求蔡小璐支付違約金顯失公平，故不支持A公司支付違約金的相關訴請。

福州律師蔡思斌評析：

近年來，受宏觀經濟環境和房地產調控等因素影響，不少房地產開發商出現了資金周轉不力甚至資金鏈斷裂的情況，直接影響到后續工程款的支付，以房抵款的現象愈加常見。本案中，案涉房產的性質為一審二審的改判要點所在。一審法院認為開發商與施工方就訴爭房產以“工程抵款房”的性質進行界定，并以此為由結合訴爭房屋買受人轉款給施工方款項代收人，推定其首付款已支付、豁免其付款義務。而二審根據其查明的事實以及對施工方單位的詢問確認開發商與施工方并未對訟爭房屋最后未實際履行進行說明。開發商與施工方的關系實際為“以房屋銷售款抵償工程款”的關系，訴爭房屋實質上仍為正常的商品房，而本案中開發商未將訟爭房屋過戶至施工方名下，而是由開發商與買受人正常簽訂房屋買賣合同，通過買受人將購房款支付至施工方以償還工程款項。不論抵償行為是否成立，買受人均負有向開發商或施工方支付購房款義務。

由于以房抵工程款在法律層面存在較多不確定性風險，開發商更需要在實務層面審慎操作，盡可能地避免風險。具體應體現在開發商與施工方重視規范簽訂以房抵款協議，如明確“以房抵款”的具體房屋、房屋價格以及支付房屋后的差價處理、房屋交付期限、工程款優先權是否有效、及時辦理預告登記及轉移手續等，避免出現因買受人、開發商、施工方因款項交付不當而引發糾紛。

案例索引：(2018)閩01民終10562號，以上涉及人名均為化名。