改判要點：開發商提供的格式條款中將買受人違約金額由累積應付款的3%大幅提高到總房款的20%，卻未相應調整出賣人逾期交房的違約責任，屬于加重相對方責任，該條款無效?

案情簡介：

2017年，A公司與陳龍生簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，合同中約定買受人逾期付款違約金是累計應付款的3%，而補充協議中約定違約金為總房款的20%。后因陳龍生未按約支付部分購房款，且經催告后仍未支付購房款及違約金，故A公司將陳龍生訴至法院。

一審連江縣法院觀點：

本案雙方簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議系雙方當事人真實意思表示，雙方均應按合同約定履行自己的權利和義務。按照合同補充協議約定，陳龍生未按約履行在約定期限內繳納部分購房款，視為違約。違約金的計算應適用補充協議的相關約定，即按總房款的20%計算。

二審法院另查明，案涉《商品房買賣合同》中出賣人逾期交房的違約金計算，為買受人已付款的3%。補充協議中并未對出賣人違約金額的計算進行變更。

二審福州中院觀點：

二審法院認為，本案中《商品房買賣合同》對于買受人逾期付款、出賣人逾期交房的違約責任的約定基本相當，但在補充協議中，A公司作為提供格式條款一方，通過訟爭條款將買受人逾期付款應支付的違約金從《商品房買賣合同》第七條約定的“累積應付款的3%”大幅提高到“總房款的20%”，卻未相應調整出賣人逾期交房的違約責任，屬于加重買受人責任的情形，應屬無效。

福州律師蔡思斌評析：

本案爭議焦點在于案涉合同的補充協議中，關于買受人逾期付款超過約定期限，出賣人解除合同的情況下買受人違約責任的約定，是否屬于無效的格式條款。《合同法》第三十九條第二款規定：“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。”對于相應的格式條款，即使在協議首部印制有買受人確認已理解條款、充分協商等內容，但如果沒有證據證明買受人事實上可以與出賣人對協議條款進行協商，則應當認為該協議是格式條款組成的格式合同。此舉也是極大程度上保證了買受人的權益。防止出現某些因格式條款而出現的不公平現象。

其次，《合同法》第四十條亦規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。本案中可以看出，買賣合同中買受人的主要義務是依約付款，出賣人的主要義務是依約交付房屋并辦理產權登記，雙方的違約責任大致相同。但簽訂補充協議后，買受人的違約責任大幅度提升，出賣人逾期交房的違約責任卻未作出任何調整，即屬于加重買受人責任的情形。按照《合同法》上述條款規定，此格式條款應屬無效。

以此案為警示，房屋買受人在與出賣方簽訂房屋買賣合同與補充協議時，切記注意對方提供的格式條款內容。若格式條款對合同的內容進行更改，則應另立合同，避免出現因格式條款調整內容幅度過大，造成房屋買賣雙方產生分歧。

案例索引：(2019)閩01民終2250號，以上涉及人名均為化名。