案情簡介：

1996年6月，林強取得訟爭房屋《集體土地建設(shè)用地使用證》。1998年9月2，林強兒子林小亮與楊芳登記結(jié)婚，共同居住上述集體土地使用證上載明的3層舊房屋中。

后楊芳與林小亮出資翻建舊房，加蓋為現(xiàn)有的五層房屋。2013年8月，楊芳與林小亮在離婚后財產(chǎn)糾紛執(zhí)行一案中達成《和解協(xié)議》，林強作為林小亮的擔(dān)保人也在協(xié)議中簽字，并同意將訟爭房屋的權(quán)屬變更過戶到林偉、林燦（楊芳與林小亮的婚生子）名下。后楊芳繼續(xù)居住在房屋之中。

林強認為其系房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，對房屋享有物權(quán)。楊芳現(xiàn)已不是林強家庭成員，繼續(xù)占用房屋的行為侵犯林強的合法權(quán)益，訴請楊芳搬離房屋。

一審莆田市荔城區(qū)人民法院觀點：

涉案房屋為農(nóng)村宅基地房屋，對涉案房屋權(quán)屬的確認不能單純以有無投入資金建設(shè)作為判定依據(jù)，應(yīng)當(dāng)以是否享有該房屋下集體土地建設(shè)用地使用權(quán)屬為準。

本案林強提供《集體土地建設(shè)用地使用證》證明其享有涉案房屋下土地的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。楊芳提供《和解協(xié)議》主張涉案房屋的權(quán)屬現(xiàn)歸案外人林中偉、林中熠所有，但又自認至今未變更過戶，即使該《和解協(xié)議》中載明的五層房屋就是本案涉案房屋，該《和解協(xié)議》對林強僅具有合同約束力，林強對涉案房屋享有物權(quán)。

同時，本案集體建設(shè)用地使用權(quán)在審批取得時，楊芳尚未與林小亮登記結(jié)婚，當(dāng)時并非林強的家庭成員，現(xiàn)已離婚，楊芳繼續(xù)占用林強的宅基地房屋第四層、第五層沒有合法依據(jù)。即使楊芳有出資翻建涉案房屋，也不能作為其繼續(xù)占用房屋的理由，楊芳的行為已經(jīng)構(gòu)成了對林強享有的涉案房屋物權(quán)的妨害。遂判決楊芳搬離涉案房屋第四層、第五層。

二審期間，楊芳提交記賬本，用于證實下新房即案房屋系楊芳與林小亮共同修建，共花費954426.3元。本院經(jīng)審查認為,該記賬本能與其一審提供的《和解協(xié)議》相印證，可以作為認定本案事實的依據(jù)。

二審莆田市中級人民法院觀點：

楊芳與林小亮的離婚后財產(chǎn)糾紛執(zhí)行一案的《和解協(xié)議》中明確載明“位于黃石下溝塍1號的五層樓房屋【登記在父親林強名下】……系雙方共同出資翻建（林強及其他家屬均未出資），屬于雙方共同共有”。根據(jù)《和解協(xié)議》，結(jié)合開支賬目證據(jù)，足以認定房屋系主要由楊芳與林小亮出資建造。

《集體土地建設(shè)用地使用證》系以林強名義在1996年頒發(fā)，該土地使用證應(yīng)視為林強代表家庭成員登記取得的產(chǎn)權(quán)證明。雖然該使用證是在楊芳嫁給林小亮之前頒發(fā)，但楊芳與林小亮結(jié)婚后，戶籍遷入，成為林強家庭中的一員，其利用林強原家庭的宅基地與林小亮共同翻建建造訟爭房屋，楊芳作為訟爭房屋的共建人，對涉案房屋享有共有權(quán)，楊芳當(dāng)然也有權(quán)居住在涉案房屋之中。

綜上判決撤銷一審判決。

蔡思斌律師評析：

一審法院判決思路是：農(nóng)村宅基地使用權(quán)即集體土地建設(shè)用地使用權(quán)作為一種可以在農(nóng)村集體土地上建設(shè)并使用農(nóng)村住宅的物權(quán)權(quán)利，其權(quán)利主體具有特定性，農(nóng)村房屋的建造也必須是經(jīng)過相關(guān)程序?qū)徟⒁匀〉棉r(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)為條件，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在誰名下則房屋所有權(quán)即歸誰。

二審法院裁判理由是：農(nóng)村宅基地是以戶為單位分配，在確定宅基地上的房屋權(quán)屬時，不應(yīng)簡單以登記人的名字來進行認定，應(yīng)根據(jù)家庭成員的變化及土地使用證項下土地上房屋的建造情況等因素綜合分析認定。

根據(jù)我國法律規(guī)定，土地和土地上的房屋是可以分屬不同的權(quán)利人的。例如建設(shè)用地使用權(quán)與該建設(shè)用地上的房屋權(quán)利主體就不同。故一審將取得農(nóng)村集體建設(shè)用地視為擁有地上房屋的所有權(quán)的必要條件，不太妥當(dāng)。

現(xiàn)如今，農(nóng)村集體土地使用證的登記人基本系“一家之主”即老父親，若是夫妻婚后在土地上建造房屋或是加蓋樓層，均應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)，而不能僅以“房地一體”主義原則，判令歸屬老父親所有。

綜上，無論是農(nóng)村房屋，還是城市房屋，其所有權(quán)認定都不可采用簡單化的方式認定，還是需要結(jié)合多項證據(jù)綜合判定，方顯公平正義。?

以上人物系化名。

索引案例：莆田市中級人民法院（2019）閩03民終3350號

蔡思斌

2020年4月22日