房地產(chǎn)市場多年來一直是廣受國人歡迎的投資渠道之一。特別是在過去一兩年，趁著房價的不斷走高，購入房產(chǎn)在高價時迅速拋出即可獲得高額增值回報。而在國內(nèi)房地產(chǎn)交易市場中，誰最能掌握市場風(fēng)向標(biāo)，誰又能迅速找到交易對象呢？顯然是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)即中介公司。近些年，在房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的局勢下，各地均出現(xiàn)了各式各樣的中介公司，甚至于一些中介人員注冊多家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，然后以個人身份買入再迅速轉(zhuǎn)售賺取差價的情況。而對于賣方而言，其房屋會被中介相中，往往意味著低于市場行情、有利可圖。在雙方對市場行情了解不對等，中介未如實披露身份導(dǎo)致其立場有失中立，勢必損害賣方即委托人的利益。

一、《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》早就對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)及人員承租、承購自己提供服務(wù)的房屋作出了限制規(guī)定

中介人員這種買入、賣出的炒房行為，是不是就是一本萬利，人人可以效仿呢？根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十一條：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：（一）是否與委托房屋有利害關(guān)系；”及第二十五條：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為：（八）承購、承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋；”房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員若要承租、承購自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋的，應(yīng)當(dāng)如實告知并征得委托人同意。也就是說，為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可能承租、承購自己提供服務(wù)的房屋的情況作出了規(guī)定。但是，如若違反該規(guī)定的，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第三十七條：“違反本辦法第二十五條第（三）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項、第（八）項、第（九）項、第（十）項的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。”也僅是受到相應(yīng)的行政處罰而已。而相對于這種輕微的處罰，顯然在高利益回報面前，還是會有很多經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)或經(jīng)紀服務(wù)人員明知不可為而為之。

而且，經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)或人員隱瞞身份，購買自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房產(chǎn)后在售出的行為即便因違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定而受到罰款等相應(yīng)的行政處罰，這種處罰對于出賣人即委托人而言，并不能起到任何的保障功能，委托人因此遭受的損失也并不能得到賠償。

二、委托人可以通過主張合同無效或可撤銷維護權(quán)益

筆者針對此類案件在實務(wù)中的處理結(jié)果進行相關(guān)裁判文書的搜索后發(fā)現(xiàn)，賣方的救濟途徑主要有三種角度：第一種觀點認為，從合同成立的角度，因中介的真實意思表示并非購買房屋，即雙方?jīng)]有達成真實的意思表示，買賣合同不成立，第二種觀點認為，中介與買家惡意串通，損害賣方合法權(quán)益，合同無效；第三種觀點認為，從欺詐的角度，中介和賣方惡意串通欺詐賣方，依照《合同法》五十四條撤銷合同。

（一）2017年，天津濱海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)曾對17個房屋買賣合同糾紛案件，認定合同不成立

在17年，這種現(xiàn)象開始有所改變，天津濱海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)對17件房屋買賣合同糾紛案件認定為“名為買房，實為炒房”的行為并認為，此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。而并非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權(quán)，也會造成房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風(fēng)險，實際上已經(jīng)影響了實際買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。

如在天津市濱海新區(qū)人民法院（2017）津0116民初20037《李雙與陳建農(nóng)房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》中，法院認定：“原、被告及第三人簽訂的《房屋買賣居間合同》雖系當(dāng)事人真實意思表示，但因原告在庭審中陳述，簽訂合同前未勘察過房屋，當(dāng)時簽訂三方合同時未簽名，這些行為有悖于一個正常購房人的行為，故原告非真實購房人，購買涉訴房屋不是原告的真實意思表示，合同無需解除。”

（二）惡意串通，合同屬無效民事法律行為

實務(wù)中，亦有案例認為此種情況屬于中介與買家之間惡意串通，有意隱瞞身份，損害賣家合法權(quán)益。并依據(jù)《民法通則》第五十八條：“下列民事行為無效：無民事行為能力人實施的；限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；違反法律或者社會公共利益的；以合法形式掩蓋非法目的的。”認定合同無效。

如在廣州市中級人民法院（2014）穗中法民五終字第4779號《何鳳英與鄧春燕房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》中，法院認為：中介方鄧某及買方楊某丙、李佑穆共同向何鳳英隱瞞其之間的身份關(guān)系這一重要交易事實，損害了何鳳英正確判斷涉案房屋市場行情、自主選擇合適的交易對象、交易時機等交易利益，使何鳳英在信息不對稱且不公平的交易地位下簽訂《房屋買賣合同》，作出將涉案房屋出售給楊某丙、李佑穆的意思表示，故原審法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款的規(guī)定，認定上述《房屋買賣合同》應(yīng)屬無效民事法律行為正確。

（三）中介與買家構(gòu)成欺詐，合同撤銷

對于前兩種觀點而言，亦存在著爭議，一方面，以購房而非炒房為由主張合同不成立，舉證存在一定的難度。在天津的17個案例中存在著明顯的情況便是中介并未實際看房等行為，但實務(wù)中中介未必均如此。所以該點在舉證上存在著較大難度，特別是在當(dāng)下“以名查房”受限的情況下，賣方很難有切實的證據(jù)證明買家就是“炒房”。另一方面，有觀點認為《民法通則》第五十八條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”中的“第三人”并不包括合同向?qū)Ψ剑斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的規(guī)定并不屬于“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，不能滿足《合同法》第五十二條中 “違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的”，因此并不能適用。

在筆者近期代理的兩起類似案件中，在搜尋相關(guān)法律及案例整理的基礎(chǔ)上，筆者向委托人提出以欺詐為由主張撤銷的方案，最終福州中院均支持撤銷房屋買賣合同主張，成功維權(quán)。撤銷合同法律依據(jù)為《民法總則》第一百四十八條規(guī)定“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。”及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第67條“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”

基于《民法總則》對該條款的修改，對于請求撤銷的主體由《民法通則》的“受損害方”更改為“受欺詐方”，如此請求撤銷一方無需證明受到具體損害事實，只要是受欺詐即有權(quán)請求撤銷。福州市中級人民法院在審理時，亦認為受欺詐方請求撤銷合同，并不以造成實際損失為前提；并認定雙方存在串通行為，中介公司違背職業(yè)規(guī)范、偏離中立立場，依照《民法總則》第一百四十八條規(guī)定撤銷了合同。

如筆者辦理的福州市中級人民法院（2018）閩01民終7252號《劉某某、吳某某房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》中，法院認為：基于劉某某的特殊身份，可以認定在《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》簽訂、履行過程中，劉某某、某房產(chǎn)公司存在串通行為，某房產(chǎn)公司違背職業(yè)規(guī)范，偏移中立立場。《民法總則》第一百四十八條規(guī)定：“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。”受欺詐方請求撤銷合同，并不以造成實際損失為前提。本案中，劉某某與某房產(chǎn)公司故意隱瞞劉某某特殊主體身份，使吳某某在違背真實意思的情況下簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》，吳某某請求撤銷訴爭《福州市房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》及《補充協(xié)議》，應(yīng)予以支持。

提示：現(xiàn)實生活中，中介炒房會有如下幾類情形：一般會約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為方便讓實際買房人看房；同時還會約定允許過戶給第三方，是為保證賣房人與實際買房人辦理過戶；或是不會像正常購房人一般進行實地看房等。當(dāng)賣房人陷入炒房人的圈套，拒絕履行合同時就會被以違約為由起訴，并索要高額違金等。當(dāng)事人在進行房屋出售時，應(yīng)當(dāng)提高自身的警覺，避免陷入圈套。