房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)一直是廣受國(guó)人歡迎的投資渠道之一。特別是在過(guò)去一兩年，趁著房?jī)r(jià)的不斷走高，購(gòu)入房產(chǎn)在高價(jià)時(shí)迅速拋出即可獲得高額增值回報(bào)。而在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，誰(shuí)最能掌握市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，誰(shuí)又能迅速找到交易對(duì)象呢？顯然是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)即中介公司。近些年，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高的局勢(shì)下，各地均出現(xiàn)了各式各樣的中介公司，甚至于一些中介人員注冊(cè)多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，然后以個(gè)人身份買(mǎi)入再迅速轉(zhuǎn)售賺取差價(jià)的情況。而對(duì)于賣方而言，其房屋會(huì)被中介相中，往往意味著低于市場(chǎng)行情、有利可圖。在雙方對(duì)市場(chǎng)行情了解不對(duì)等，中介未如實(shí)披露身份導(dǎo)致其立場(chǎng)有失中立，勢(shì)必?fù)p害賣方即委托人的利益。

一、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》早就對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)及人員承租、承購(gòu)自己提供服務(wù)的房屋作出了限制規(guī)定

中介人員這種買(mǎi)入、賣出的炒房行為，是不是就是一本萬(wàn)利，人人可以效仿呢？根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買(mǎi)賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書(shū)面告知下列事項(xiàng)：（一）是否與委托房屋有利害關(guān)系；”及第二十五條：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：（八）承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋；”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員若要承租、承購(gòu)自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知并征得委托人同意。也就是說(shuō)，為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可能承租、承購(gòu)自己提供服務(wù)的房屋的情況作出了規(guī)定。但是，如若違反該規(guī)定的，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十七條：“違反本辦法第二十五條第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)、第（七）項(xiàng)、第（八）項(xiàng)、第（九）項(xiàng)、第（十）項(xiàng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬(wàn)元罰款；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬(wàn)元罰款。”也僅是受到相應(yīng)的行政處罰而已。而相對(duì)于這種輕微的處罰，顯然在高利益回報(bào)面前，還是會(huì)有很多經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員明知不可為而為之。

而且，經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)或人員隱瞞身份，購(gòu)買(mǎi)自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房產(chǎn)后在售出的行為即便因違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定而受到罰款等相應(yīng)的行政處罰，這種處罰對(duì)于出賣人即委托人而言，并不能起到任何的保障功能，委托人因此遭受的損失也并不能得到賠償。

二、委托人可以通過(guò)主張合同無(wú)效或可撤銷維護(hù)權(quán)益

筆者針對(duì)此類案件在實(shí)務(wù)中的處理結(jié)果進(jìn)行相關(guān)裁判文書(shū)的搜索后發(fā)現(xiàn)，賣方的救濟(jì)途徑主要有三種角度：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，從合同成立的角度，因中介的真實(shí)意思表示并非購(gòu)買(mǎi)房屋，即雙方?jīng)]有達(dá)成真實(shí)的意思表示，買(mǎi)賣合同不成立，第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，中介與買(mǎi)家惡意串通，損害賣方合法權(quán)益，合同無(wú)效；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，從欺詐的角度，中介和賣方惡意串通欺詐賣方，依照《合同法》五十四條撤銷合同。

（一）2017年，天津?yàn)I海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)曾對(duì)17個(gè)房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件，認(rèn)定合同不成立

在17年，這種現(xiàn)象開(kāi)始有所改變，天津?yàn)I海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)對(duì)17件房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件認(rèn)定為“名為買(mǎi)房，實(shí)為炒房”的行為并認(rèn)為，此類案件中簽訂買(mǎi)賣合同只是先占房屋的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，同時(shí)另尋買(mǎi)主，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。而并非真要購(gòu)買(mǎi)該房屋，其簽訂買(mǎi)賣合同并非真實(shí)意思表示，故該買(mǎi)賣合同不成立。此外，炒房人的行為既會(huì)造成實(shí)際買(mǎi)賣雙方互不了解，影響實(shí)際買(mǎi)賣雙方的締約選擇權(quán)，也會(huì)造成房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加實(shí)際買(mǎi)賣雙方的交易成本和違約風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上已經(jīng)影響了實(shí)際買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，干擾了正常的市場(chǎng)交易秩序，故依法不予保護(hù)。

如在天津市濱海新區(qū)人民法院（2017）津0116民初20037《李雙與陳建農(nóng)房屋買(mǎi)賣合同糾紛一審民事判決書(shū)》中，法院認(rèn)定：“原、被告及第三人簽訂的《房屋買(mǎi)賣居間合同》雖系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但因原告在庭審中陳述，簽訂合同前未勘察過(guò)房屋，當(dāng)時(shí)簽訂三方合同時(shí)未簽名，這些行為有悖于一個(gè)正常購(gòu)房人的行為，故原告非真實(shí)購(gòu)房人，購(gòu)買(mǎi)涉訴房屋不是原告的真實(shí)意思表示，合同無(wú)需解除。”

（二）惡意串通，合同屬無(wú)效民事法律行為

實(shí)務(wù)中，亦有案例認(rèn)為此種情況屬于中介與買(mǎi)家之間惡意串通，有意隱瞞身份，損害賣家合法權(quán)益。并依據(jù)《民法通則》第五十八條：“下列民事行為無(wú)效：無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；違反法律或者社會(huì)公共利益的；以合法形式掩蓋非法目的的。”認(rèn)定合同無(wú)效。

如在廣州市中級(jí)人民法院（2014）穗中法民五終字第4779號(hào)《何鳳英與鄧春燕房屋買(mǎi)賣合同糾紛二審民事判決書(shū)》中，法院認(rèn)為：中介方鄧某及買(mǎi)方楊某丙、李佑穆共同向何鳳英隱瞞其之間的身份關(guān)系這一重要交易事實(shí)，損害了何鳳英正確判斷涉案房屋市場(chǎng)行情、自主選擇合適的交易對(duì)象、交易時(shí)機(jī)等交易利益，使何鳳英在信息不對(duì)稱且不公平的交易地位下簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》，作出將涉案房屋出售給楊某丙、李佑穆的意思表示，故原審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款的規(guī)定，認(rèn)定上述《房屋買(mǎi)賣合同》應(yīng)屬無(wú)效民事法律行為正確。

（三）中介與買(mǎi)家構(gòu)成欺詐，合同撤銷

對(duì)于前兩種觀點(diǎn)而言，亦存在著爭(zhēng)議，一方面，以購(gòu)房而非炒房為由主張合同不成立，舉證存在一定的難度。在天津的17個(gè)案例中存在著明顯的情況便是中介并未實(shí)際看房等行為，但實(shí)務(wù)中中介未必均如此。所以該點(diǎn)在舉證上存在著較大難度，特別是在當(dāng)下“以名查房”受限的情況下，賣方很難有切實(shí)的證據(jù)證明買(mǎi)家就是“炒房”。另一方面，有觀點(diǎn)認(rèn)為《民法通則》第五十八條“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的”中的“第三人”并不包括合同向?qū)Ψ剑斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定并不屬于“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，不能滿足《合同法》第五十二條中 “違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的”，因此并不能適用。

在筆者近期代理的兩起類似案件中，在搜尋相關(guān)法律及案例整理的基礎(chǔ)上，筆者向委托人提出以欺詐為由主張撤銷的方案，最終福州中院均支持撤銷房屋買(mǎi)賣合同主張，成功維權(quán)。撤銷合同法律依據(jù)為《民法總則》第一百四十八條規(guī)定“一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。”及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第67條“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。”

基于《民法總則》對(duì)該條款的修改，對(duì)于請(qǐng)求撤銷的主體由《民法通則》的“受損害方”更改為“受欺詐方”，如此請(qǐng)求撤銷一方無(wú)需證明受到具體損害事實(shí)，只要是受欺詐即有權(quán)請(qǐng)求撤銷。福州市中級(jí)人民法院在審理時(shí)，亦認(rèn)為受欺詐方請(qǐng)求撤銷合同，并不以造成實(shí)際損失為前提；并認(rèn)定雙方存在串通行為，中介公司違背職業(yè)規(guī)范、偏離中立立場(chǎng)，依照《民法總則》第一百四十八條規(guī)定撤銷了合同。

如筆者辦理的福州市中級(jí)人民法院（2018）閩01民終7252號(hào)《劉某某、吳某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛二審民事判決書(shū)》中，法院認(rèn)為：基于劉某某的特殊身份，可以認(rèn)定在《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》簽訂、履行過(guò)程中，劉某某、某房產(chǎn)公司存在串通行為，某房產(chǎn)公司違背職業(yè)規(guī)范，偏移中立立場(chǎng)。《民法總則》第一百四十八條規(guī)定：“一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。”受欺詐方請(qǐng)求撤銷合同，并不以造成實(shí)際損失為前提。本案中，劉某某與某房產(chǎn)公司故意隱瞞劉某某特殊主體身份，使吳某某在違背真實(shí)意思的情況下簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，吳某某請(qǐng)求撤銷訴爭(zhēng)《福州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，應(yīng)予以支持。

提示：現(xiàn)實(shí)生活中，中介炒房會(huì)有如下幾類情形：一般會(huì)約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為方便讓實(shí)際買(mǎi)房人看房；同時(shí)還會(huì)約定允許過(guò)戶給第三方，是為保證賣房人與實(shí)際買(mǎi)房人辦理過(guò)戶；或是不會(huì)像正常購(gòu)房人一般進(jìn)行實(shí)地看房等。當(dāng)賣房人陷入炒房人的圈套，拒絕履行合同時(shí)就會(huì)被以違約為由起訴，并索要高額違金等。當(dāng)事人在進(jìn)行房屋出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)提高自身的警覺(jué)，避免陷入圈套。