當(dāng)然，過(guò)程中未必會(huì)那么順利，有時(shí)要經(jīng)過(guò)一波多折，甚至要二審才能解決，就如下面這個(gè)案例。
?2005年1月11日，馬光星作為被拆遷人與拆遷實(shí)施單位簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，其中約定：福州市倉(cāng)山區(qū)拆遷工程處同意安置馬光星住宅60㎡戶型計(jì)一單元；特約事項(xiàng)：該戶無(wú)產(chǎn)權(quán)證，今后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛及在辦理安置房產(chǎn)權(quán)時(shí)所需補(bǔ)的相關(guān)資料和費(fèi)用均由馬光星負(fù)責(zé)，與福州倉(cāng)前山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、福州市倉(cāng)山區(qū)拆遷工程處無(wú)關(guān)。之后，馬光星將安置房交由高加士、黃秀芹占有使用。2007年2月3日，馬光星作為賣(mài)方與高加士、黃秀芹作為買(mǎi)方簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)方并履行了相應(yīng)付款義務(wù)。十余年后，馬光星拒絕配合辦理房產(chǎn)登記及過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)方高加士、黃秀芹遂訴訟至法院。
一審法院：賣(mài)方未取得產(chǎn)權(quán)證，依法不能買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶，買(mǎi)方訴求不具可執(zhí)行性
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其立法目的就是為制止來(lái)源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。本案房屋買(mǎi)賣(mài)涉及尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的拆遷安置房，較之明確產(chǎn)權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)有較高的交易風(fēng)險(xiǎn)。《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》特別約定亦體現(xiàn)，馬光星作為被拆遷戶無(wú)產(chǎn)權(quán)證，存在產(chǎn)權(quán)糾紛及補(bǔ)辦手續(xù)的可能，拆遷單位不能對(duì)馬星光的合法權(quán)利來(lái)源予以確認(rèn)。
買(mǎi)方在訂約之際，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)屬明知，《買(mǎi)賣(mài)合同》中相關(guān)條款的約定對(duì)此即有印證。《合同法》第一百一十條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事實(shí)上不能履行……馬光星目前僅取得拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議項(xiàng)下的債權(quán)，尚未登記取得拆遷安置房的物權(quán)，依法不能辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)方要求履行尚不具備可執(zhí)行性。
綜上，高加士、黃秀芹訴請(qǐng)馬光星將訟爭(zhēng)房產(chǎn)過(guò)戶登記至高加士、黃秀芹名下，不符合相關(guān)法律規(guī)定，一審法院不予支持。高加士、黃秀芹應(yīng)待訟爭(zhēng)房產(chǎn)登記至馬光星名下后，再依合同主張過(guò)戶登記至其名下。
福州中院：賣(mài)方已構(gòu)成違約，賣(mài)家有義務(wù)配合相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記及過(guò)戶手續(xù)
馬光星與高加士、黃秀芹簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。馬光星拒不辦理訴爭(zhēng)房產(chǎn)權(quán)證并配合高加士、黃秀芹辦理過(guò)戶登記，已經(jīng)構(gòu)成違約，一審法院駁回高加士、黃秀芹的訴訟請(qǐng)求，適用法律有誤，予以糾正。
鑒于訴爭(zhēng)房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，馬光星應(yīng)當(dāng)依約配合辦理產(chǎn)權(quán)證并將訴爭(zhēng)房過(guò)戶至高加士、黃秀芹名下。本案案件受理費(fèi)、過(guò)戶相關(guān)費(fèi)用由高加士、黃秀芹承擔(dān)。
菜驢律師：
二審法院作出改判的一個(gè)重要前提是認(rèn)可了買(mǎi)方上訴提出的新證據(jù)，即買(mǎi)方提供的1.《證明》；2.報(bào)紙“聲明”；3《福州市拆遷房屋審查情況表》等證據(jù)以共同證明訟爭(zhēng)房屋權(quán)屬清晰，系馬光星可以完全處分的財(cái)產(chǎn)。福州中院在有相關(guān)材料證明訟爭(zhēng)房屋已經(jīng)可以辦理權(quán)屬登記的前提下，才作出相應(yīng)的判決。
當(dāng)然，福州中院針對(duì)訟爭(zhēng)房屋的特殊情況，其判決主文也是比較謹(jǐn)慎的，內(nèi)容為“馬光星于本判決生效之日起十日內(nèi)，依照拆遷安置房辦證和交易過(guò)戶政策，協(xié)助辦理訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并配合變更過(guò)戶至高加士、黃秀芹名下”，非常少見(jiàn)的加上了“依照拆遷安置房辦證和交易過(guò)戶政策”字眼，不知買(mǎi)方后續(xù)辦理權(quán)證過(guò)戶順利否。
注：
1、最近一直杠上了房屋相關(guān)改判案例，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)案件也是五花八門(mén)，千奇百怪，很有研究空間，很是考驗(yàn)律師的辦案技巧吶。
2、本案（（2018）閩01民終3073號(hào)）由同事上海錦天城（福州）律師事務(wù)所檀嚇俤律師經(jīng)辦，感謝。
