這是一個案件事實相當(dāng)清楚的二手房買賣合同糾紛案件。房屋買賣合同約定由買方承擔(dān)解押資金，但在賣方通知交款后買方又拒不履行，經(jīng)中介催告后依然不履行，故發(fā)生本案。賣方訴求按合同約定買方支付違約金計為20萬元并承擔(dān)律師費等。

一審法院：將違約金20萬酌減為3萬，不支持律師費主張

雙方《房產(chǎn)買賣合同》，系雙方的真實意思表示，沒有違反相關(guān)法律規(guī)定，屬合法有效協(xié)議。簽訂合同后，雙方應(yīng)切實履行合同約定，但買方未在2017年5月15日之前將除定金以及解押款外的購房款一次性打入指定銀行凍結(jié)，經(jīng)書面催告后仍未履行義務(wù)，顯然構(gòu)成違約。現(xiàn)賣方要求解除合同，一審法院予以確認(rèn)。針對賣方提出的違約金問題，買方認(rèn)為如其構(gòu)成違約，請求降低違約金的請求。對此，一審法院認(rèn)為因賣方未提供證據(jù)證明《房產(chǎn)買賣合同》未繼續(xù)履行給其造成的損失，同時考慮到房價上漲的因素，故對賣方提出的解除合同違約金200000元，酌情調(diào)低為30000元。因賣方提供的律師費發(fā)票無委托代理合同相佐證，故對律師費的主張，不予支持。

賣方不服上訴，并積極提供：證據(jù)1．房屋買賣合同，證明對象：郭晶晶與黃奇良、盧彩鳳簽訂房屋買賣合同；證據(jù)2．借款合同，證明對象：郭晶晶因購房款不足，向信和貸公司借款130萬元；證據(jù)3．收據(jù)，證明對象：郭晶晶向信和貸公司借款130萬元，支付28700元綜合服務(wù)費；證據(jù)4．委托合同，證明對象：郭晶晶一審委托律師代理本案，律師費為10000元等。但該系列證據(jù)不被認(rèn)定為新證據(jù)，福州中院雖然最終不予采納，但仍就案件進行改判。

福州中院：支持約定的違約金20萬，律師費因違約金已能涵括損失而不予支持

本案買方的違約情形明顯，守約方賣方對于訟爭的合同解除并無過錯，買方雖請求降低違約金，但其未提供證據(jù)證明違約金數(shù)額過分高于實際損失，因此賣方訴請買方按《房產(chǎn)買賣合同》第七條的約定支付200000元違約金，本院予以支持。本院已支持賣方200000元違約金的訴請，足以彌補其損失，因此本院對于其律師費的訴請不予支持。

菜驢律師：《合同法》 第一百一十四條 “當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”

最高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條 “當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。 當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。”

這是本案違約金調(diào)整的相關(guān)法律依據(jù)。該法律只是表明當(dāng)事人是有權(quán)請求增加或者調(diào)低違約金的，且一般將是否超過造成損失的百分之三十作為認(rèn)定是否過分高于或低于造成損失的標(biāo)準(zhǔn)。

不過該二條法律依據(jù)均沒有說明舉證義務(wù)方。正常情況下，依據(jù)民事訴訟的“誰主張誰舉證”的基本原則，如果買方作為違約方認(rèn)為約定違約金過分高于實際損失要求調(diào)低違約金的，其應(yīng)負(fù)有舉證義務(wù)。但一審法院似不作此想，認(rèn)為因賣方未提供證據(jù)證明《房產(chǎn)買賣合同》未繼續(xù)履行給其造成的損失，即將舉證責(zé)任分配給作為守約方的賣方，再加上認(rèn)為房價上漲賣方已經(jīng)有獲利的推理等將20萬違約金大幅調(diào)低為3萬元。這個自由裁量權(quán)使用個人認(rèn)為有些無厘頭。

中院改判理由其實比較簡單，就是將舉證責(zé)任分配給買方，既然你認(rèn)為違約金過高要求調(diào)低你有義務(wù)舉證，你不能舉證的我就按合同約定來判。當(dāng)然這是表面上的簡單理由，我相信二審法院實質(zhì)上還有考慮到賣方實際損失、買方違約的惡意程度、全案當(dāng)事人利益平衡等因素。

二手房買賣合同爭議案件很有意思的，即便是認(rèn)定一方違約的前提下，違約金也不可能完全按照合同約定來裁決，法院會充分考慮雙方合同交易背景、違約程度、是否惡意、購房真實目的、違約之后的努力補救或減少損失的努力等等各種因素，法官的裁量權(quán)很大，裁量浮動比例也不固定，相對靈活。二手房爭議聘請專業(yè)律師訴訟代理，由律師來進行充分抗辯及陳述及從各個維度進行舉證，對于案件的走向還是挺有幫助的。

參考案例：（2018）閩01民終3788號