這是一個案件事實相當(dāng)清楚的二手房買賣合同糾紛案件。房屋買賣合同約定由買方承擔(dān)解押資金，但在賣方通知交款后買方又拒不履行，經(jīng)中介催告后依然不履行，故發(fā)生本案。賣方訴求按合同約定買方支付違約金計為20萬元并承擔(dān)律師費等。
一審法院：將違約金20萬酌減為3萬，不支持律師費主張
雙方《房產(chǎn)買賣合同》，系雙方的真實意思表示，沒有違反相關(guān)法律規(guī)定，屬合法有效協(xié)議。簽訂合同后，雙方應(yīng)切實履行合同約定，但買方未在2017年5月15日之前將除定金以及解押款外的購房款一次性打入指定銀行凍結(jié)，經(jīng)書面催告后仍未履行義務(wù)，顯然構(gòu)成違約。現(xiàn)賣方要求解除合同，一審法院予以確認。針對賣方提出的違約金問題，買方認為如其構(gòu)成違約，請求降低違約金的請求。對此，一審法院認為因賣方未提供證據(jù)證明《房產(chǎn)買賣合同》未繼續(xù)履行給其造成的損失，同時考慮到房價上漲的因素，故對賣方提出的解除合同違約金200000元，酌情調(diào)低為30000元。因賣方提供的律師費發(fā)票無委托代理合同相佐證，故對律師費的主張，不予支持。
賣方不服上訴，并積極提供：證據(jù)1．房屋買賣合同，證明對象：郭晶晶與黃奇良、盧彩鳳簽訂房屋買賣合同；證據(jù)2．借款合同，證明對象：郭晶晶因購房款不足，向信和貸公司借款130萬元；證據(jù)3．收據(jù)，證明對象：郭晶晶向信和貸公司借款130萬元，支付28700元綜合服務(wù)費；證據(jù)4．委托合同，證明對象：郭晶晶一審委托律師代理本案，律師費為10000元等。但該系列證據(jù)不被認定為新證據(jù)，福州中院雖然最終不予采納，但仍就案件進行改判。
福州中院：支持約定的違約金20萬，律師費因違約金已能涵括損失而不予支持
本案買方的違約情形明顯，守約方賣方對于訟爭的合同解除并無過錯，買方雖請求降低違約金，但其未提供證據(jù)證明違約金數(shù)額過分高于實際損失，因此賣方訴請買方按《房產(chǎn)買賣合同》第七條的約定支付200000元違約金，本院予以支持。本院已支持賣方200000元違約金的訴請，足以彌補其損失，因此本院對于其律師費的訴請不予支持。
菜驢律師：《合同法》 第一百一十四條 “當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”
最高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條 “當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。 當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。”
這是本案違約金調(diào)整的相關(guān)法律依據(jù)。該法律只是表明當(dāng)事人是有權(quán)請求增加或者調(diào)低違約金的，且一般將是否超過造成損失的百分之三十作為認定是否過分高于或低于造成損失的標(biāo)準(zhǔn)。
不過該二條法律依據(jù)均沒有說明舉證義務(wù)方。正常情況下，依據(jù)民事訴訟的“誰主張誰舉證”的基本原則，如果買方作為違約方認為約定違約金過分高于實際損失要求調(diào)低違約金的，其應(yīng)負有舉證義務(wù)。但一審法院似不作此想，認為因賣方未提供證據(jù)證明《房產(chǎn)買賣合同》未繼續(xù)履行給其造成的損失，即將舉證責(zé)任分配給作為守約方的賣方，再加上認為房價上漲賣方已經(jīng)有獲利的推理等將20萬違約金大幅調(diào)低為3萬元。這個自由裁量權(quán)使用個人認為有些無厘頭。
中院改判理由其實比較簡單，就是將舉證責(zé)任分配給買方，既然你認為違約金過高要求調(diào)低你有義務(wù)舉證，你不能舉證的我就按合同約定來判。當(dāng)然這是表面上的簡單理由，我相信二審法院實質(zhì)上還有考慮到賣方實際損失、買方違約的惡意程度、全案當(dāng)事人利益平衡等因素。
二手房買賣合同爭議案件很有意思的，即便是認定一方違約的前提下，違約金也不可能完全按照合同約定來裁決，法院會充分考慮雙方合同交易背景、違約程度、是否惡意、購房真實目的、違約之后的努力補救或減少損失的努力等等各種因素，法官的裁量權(quán)很大，裁量浮動比例也不固定，相對靈活。二手房爭議聘請專業(yè)律師訴訟代理，由律師來進行充分抗辯及陳述及從各個維度進行舉證，對于案件的走向還是挺有幫助的。
參考案例：（2018）閩01民終3788號
