昨天一個年青小伙子來咨詢房產交易法律問題。小伙子姓林，人長得挺精神的，眉目卻有些舒展不開，看上去情緒不是很好。一咨詢，才知道他在二手房交易中碰到了個無枉之災，有可能要賠償三十六萬，以致其現在進退兩難，無可適從。

原來小林在閩侯有套房子，由于個人債務問題資金周轉困難，就想將閩侯房子賣掉還債。前期找中介介紹買家還挺順利的，小林與買家在8月初就簽署了買賣合同合同，房屋以總價180萬出手，重大違約責任約定為總房價的20%，也就是36萬元，合同有特別約定一個條款“雙方約定，在上述房產交易過程，若上述房產出現司法凍結致使該房產無法過戶，則賣方必須按《存量房買賣合同》中約定的違約條款承擔違約責任。”當時小林也沒有特別在意，想著自己也沒有惹上官司，房屋不可能被司法凍結的。

不想，房屋買賣合同簽署后，雙方前期流程已走得差不多，快要辦理過戶登記時，中介再去查詢房產情況時發現在合同簽署后一個星期左右交易房屋因福州高新區綜合執法局查封，限制交易。呀，林先生這下頭大了，才想起來當時收房后其有效仿鄰居將采光井位置倒上水泥改造成陽臺與房屋連在一起。當時綜合執法局有發一個整改通知，當時他也沒怎么理會，不想現在綜合執法局發函給閩侯縣不動產登記和交易中心，將不動產權給凍結了。

小林第一個念頭去找綜合執法局解封，綜合執法局答復倒也簡單，只要林先生將采光井恢復原狀經查驗后可解除查封。但林先生想拆除這個采光井時樓下鄰居又不同意了，稱這個拆除會損害他們家財物等，其實真實理由是他們家也將這采光井占了，如拆除鄰居家就不好再使用了。此路似乎行不通。

小林再去找買家，買家一句話依合同處理，甚至到后期小林一直未能解決超過合同期限后，中介有代表買家發出催告函，后買家又委托律師發出律師，稱解除合同并要求小林按約賠償36萬元。

這下小林可難受了。真如去拆除違章搭建的，怕現在買家已解除合同，人家也是可以拒絕履行合同的。而買家后續總算松了口氣，稱違約金可以下調。后面好說歹說，總算說最低也要賠個10萬元。

在這種境遇下，小林總算跑過來咨詢律師了。第一個問題是這個綜合執法局凍結是否等同于司法凍結，是否一定要承擔違約責任。我的答案是司法凍結其實并不是一個法律概念，從廣義而言，綜合執法局屬于行政執法部門，其作出的相關查封也是等同于司法凍結，很難用綜合執法局的查封不屬于司法凍結這個理由來主張免責的。

第二個問題是他承擔違約責任到底有可能要賠償多少錢？我的回答是：1、該種情況是小林此前無法預料的，其主觀上也沒有惡意違約的想法，且小林本人仍然是想繼續履行的，法院會綜合考量各種因素，不可能完全按照約定的36萬數額進行賠償。2、交易前買方肯定有看房的，其房屋購買現狀應該是有包括違章搭建這部份，換言之買方也是知道或者應該知道房屋有違章搭建并且愿意購買該房屋，后續因違章搭建導致房屋不能過戶買方應該也是有一定過錯的。3、買方事前有交納10萬履約保證金放在中介那，前面小林又非常好心同意中介在扣除中介費后的7萬多元允許退給買方作為首付款凍結的一部份。考慮上述種種因素，依據個人辦案經驗判斷，法院判處違約金的范圍有可能在2萬至8萬之間。不過，如果考慮到雙方的訴訟成本及律師，個人精力消耗及精神壓力等，建議小林在8至10萬左右接受和解。

小林在聽完我的解答后，應該是對其后續處理有個基準的方案，對于可能的訴訟后果心里也有個底，衷心希望他后續有最小成本了結該事，減少這無枉之災的損失。

這也給二手房賣家提個醒，尤其是對自家房屋有違章搭建的賣家，在賣房前先去房屋登記部門查詢一下，看自己的房屋有沒有被行政部門查封限制交易，再決定下一步行止。即便沒有查封的，也應該事先在合同中作特別約定：

“買賣雙方明確知曉合同標的房屋有進行一定的搭建或有占用公共面積，該搭建或占用行為有可能違反相關法規；如本房屋因上述因素被查封凍結、限制交易的，則各方免責，本買賣合同視為即時解除，各方互不追究違約責任。”如此可有備無患，防范交易過程中被凍結的風險，免除無謂的損失及麻煩。