案情簡介

當事人為兄弟二人，哥哥陳道雄戶籍在閩侯農(nóng)村，弟弟陳道河戶籍在上海。

1994年之前兩兄弟共同出資在閩侯農(nóng)村建造了訟爭房屋一、二層。期間哥哥陳道雄將訟爭房屋所有權(quán)證（2005年辦理）、土地使用權(quán)證（1992年辦理）登記在自己名下，土地使用權(quán)證性質(zhì)為農(nóng)村集體土地。

1994年6月7日，陳道河和陳道雄訂立一份分房契約，具體內(nèi)容為

“分房契約立契人：陳道雄、陳道河倆兄弟新建房屋壹座。為了防止今后發(fā)生糾紛，經(jīng)雙方兄弟倆人協(xié)商同意訂立條款如下：

1、左邊一直房屋下至地基，上至瓦頂分給道雄所有永遠居住，道河無權(quán)干涉。（包括樓上樓下）前后走廊與空地。

2、右邊一直房屋下至地基，上至瓦頂分給道河所有永遠居住，道河無權(quán)干涉等?！?/p>

雙方后續(xù)各自管理居住至今。后因哥哥反悔拒絕辦理權(quán)證轉(zhuǎn)移手續(xù)，弟弟訴至法院要求確權(quán)并辦理權(quán)證轉(zhuǎn)移手續(xù)。

案件爭議焦點

1994年簽訂的《分屋契約》若是對房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的約定，則該約定是否因為違反“農(nóng)村土地，禁止非法買賣轉(zhuǎn)讓”法律強制性規(guī)定而無效。

福州中院

關于陳道河能否受讓訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)和相應土地使用權(quán)的問題。

首先，陳道河與陳道雄于1994年間簽訂的《分屋契約》是雙方的真實意思表示，且當時的《土地管理法》等法律法規(guī)并未明確規(guī)定農(nóng)民住宅不得向城市居民出售、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口不得使用集體土地建房等，《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》系于1999年頒發(fā)的，故《分屋契約》是有效的。

其次，《分屋契約》簽訂后，雙方已經(jīng)實際履行，陳道河長期居住使用訟爭房屋右邊一直第一層、第二層，雙方均無異議。

再者，根據(jù)我國《物權(quán)法》“地隨房走”的原則，訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必然導致土地使用權(quán)的一并處分。陳道河對訟爭房屋享有相應的所有權(quán)，則相應范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也一并隨之轉(zhuǎn)移。

而且，訴訟中，陳道河的戶籍亦已經(jīng)遷入了閩侯縣。

因此，對于陳道河要求確認確認權(quán)屬及要求陳道雄協(xié)助辦理相應房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的變更登記手續(xù)，可予以支持。

菜驢律師

本案中，當事人哥哥從自己利益角度出發(fā)，認為本案適用法律不當。不論是當時還是現(xiàn)在，國家法律法規(guī)對農(nóng)村集體的土地（包括宅基地）的使用都是有嚴格規(guī)定的。

一審法院摒棄“新法優(yōu)于舊法”的基本原則，斷章取義曲解法律。而且認為自己已依據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條、一百五十三條的規(guī)定通過合法途徑，獲得了訟爭土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，其可以在法律許可的范圍內(nèi)進行處分，但不得超出法律許可的范圍，比如轉(zhuǎn)讓、出賣集體土地使用權(quán)。

這可能是很多人的誤區(qū)，認為在農(nóng)村土地買賣、處分應一概適用現(xiàn)行法規(guī)，嚴格遵循農(nóng)村土地買賣因違反現(xiàn)行強制性法律規(guī)定而無效的觀點。

但福州中院認為本案適用法律應該以分屋契約時間為準，不能用現(xiàn)行法律來衡量契約效力。而《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》系于1999年頒發(fā)實施的，對于此前的行為是沒有約束效力的。

因此，如有類似這種情況的當事人可以把握1999年之前這個時間點，如在這個時間點前買受農(nóng)村土地使用權(quán)并建造房屋，其行為是合法的。如通過一般辦證程序無法辦理權(quán)證變更的，可以考慮通過訴訟途徑進行確權(quán)并辦理權(quán)證變更。

參考案例：（2017）閩01民終5954號民事判決