為了生計(jì)?獨(dú)居老漢“以房養(yǎng)老”
王老漢一生沒(méi)娶媳婦，與弟弟和早年收養(yǎng)的女兒王曼曼一起生活，后來(lái)弟弟去世，女兒出嫁，王老漢只能獨(dú)居。2011年1月11日，為了日后的生活保障，王老漢與本村的吳大爺簽訂了協(xié)議書(shū)，約定吳大爺向王老漢一次性支付5萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)他居住的房產(chǎn)，同時(shí)約定，王老漢仍在原處居住至百年。
此后，王老漢與吳大爺一直和平共處，吳大爺支付錢(qián)款后，按照約定繼續(xù)讓王老漢居住。王老漢身體還算健朗，用賣(mài)房得來(lái)的5萬(wàn)塊錢(qián)打理自己生活，再加上女兒不時(shí)的探望照顧，日子過(guò)得倒也安穩(wěn)。
一朝拆遷?老人想要回房子
2018年6月，王老漢聽(tīng)說(shuō)，因?yàn)槭姓ㄔO(shè)，他住的住房面臨可能要拆遷，能獲得一筆數(shù)目不小的補(bǔ)償金。
聽(tīng)到這些，王老漢心動(dòng)不已，他仔細(xì)想想自己賣(mài)房子的事，覺(jué)得自己和吳大爺買(mǎi)賣(mài)這個(gè)房子，其實(shí)違法的。因?yàn)檗r(nóng)村村民一戶(hù)只能有一處宅基地，吳大爺已經(jīng)有宅基地了，不能再買(mǎi)自己的宅基地了。
另外，按照土地法的規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的應(yīng)該辦理土地證。他們雙方雖然簽訂了協(xié)議書(shū)，但房子既沒(méi)有交付，也沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬變更登記，房子還是應(yīng)該歸自己所有。王老漢提出，雙方之前簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)應(yīng)當(dāng)作廢，自己將5萬(wàn)元返還給吳大爺，吳大爺應(yīng)該把房子還給自己。
對(duì)于王老漢的說(shuō)法，吳大爺堅(jiān)決不同意。他表示，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)履行七年了，王老漢從沒(méi)有說(shuō)過(guò)不字，現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)要拆遷，就稱(chēng)協(xié)議書(shū)無(wú)效，翻臉不認(rèn)人。自己和王老漢是一個(gè)村的，協(xié)議書(shū)上白紙黑字寫(xiě)得很清楚，出售的是房產(chǎn)不是宅基地，宅基地隨房使用，協(xié)議書(shū)是合法有效的。
雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，王老漢一氣之下，向法院提起訴訟，要求解除雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)。
法院判決?涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合法有效
庭審上，王老漢還表示若涉案房屋拆遷，自己將居無(wú)定所，而且自己女兒王曼曼并不同意賣(mài)房，擅自出賣(mài)侵害了她的合法權(quán)益。
吳大爺則當(dāng)庭承諾，一旦房子拆遷，自己將提供不低于現(xiàn)在居住條件的房子給王老漢住直至百年。
銅山法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《土地管理法》第六十二條第一款的規(guī)定，農(nóng)民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,而第四款規(guī)定，農(nóng)民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
可見(jiàn)，法律并不禁止農(nóng)民出租、出賣(mài)自己的房屋，僅僅是出賣(mài)、出租后需承擔(dān)不被批準(zhǔn)宅基地申請(qǐng)的不利后果。另外，農(nóng)村宅基地具有福利性質(zhì)，故僅供同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間享有。宅基地受讓人可以通過(guò)正常的房屋買(mǎi)賣(mài)、結(jié)婚、遺產(chǎn)繼承等方式繼受取得宅基地上房屋的所有權(quán)。因此，吳大爺購(gòu)買(mǎi)同村村民王老漢的房屋符合法律規(guī)定，合法有效。
至于王曼曼有無(wú)資格主張權(quán)利，因?yàn)榉课萁ㄔO(shè)時(shí)，王曼曼尚年幼，沒(méi)有能力參與建設(shè)，不可能是房屋共有人。退一步講，即使王曼曼系共有人，涉案房屋出售至今已經(jīng)七年之久，吳大爺已經(jīng)將原來(lái)的房屋翻建，王曼曼對(duì)翻建房屋的事實(shí)明知卻沒(méi)有提起異議。
《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因此，王曼曼根本無(wú)權(quán)主張權(quán)利。
綜上，最終銅山法院判決駁回了原告王老漢的訴訟請(qǐng)求，案件判決已生效。（文中當(dāng)事人系化名）
