前言：

近兩日，受臺風(fēng)“海葵”影響，福州地區(qū)突發(fā)暴雨，使得許多路段積水，小區(qū)車庫遭遇不同程度的“水災(zāi)”，導(dǎo)致停在車庫內(nèi)的車輛被淹，損失慘重。對此業(yè)主能否要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任呢？

案件回顧：

暴雨突襲之際，羅某車輛停放在所居住的小區(qū)地下車庫，物業(yè)通知羅某移車時，由于車庫斜坡被其他車輛占滿，車輛已經(jīng)來不及移出，最后整個車庫被水淹沒，羅某的車輛損失嚴(yán)重，由于其沒有購買商業(yè)險需自費維修。現(xiàn)羅某有此疑慮，能否起訴物業(yè)進行索賠？

福州律師蔡思斌評析：

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币约捌渌嚓P(guān)法律規(guī)定和物業(yè)合同的約定，業(yè)主與物業(yè)方在建立了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系后，毫無疑問，物業(yè)作為管理方，對地下車庫負(fù)有管理義務(wù)，特別是暴雨頻繁的季節(jié)，要做好地下車庫的擋水、排水、防滲漏等方面的工作，提前準(zhǔn)備好應(yīng)急設(shè)備，提醒業(yè)主將車輛等財物移出車庫，在險情發(fā)生時應(yīng)及時通知業(yè)主以避免損失的發(fā)生及擴大。如果未盡到相應(yīng)義務(wù)，則需承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

暴雨通常不構(gòu)成不可抗力，物業(yè)公司僅以不可抗力進行抗辯，大概率需要承擔(dān)賠償責(zé)任

在此類糾紛中，物業(yè)通常會引用不可抗力規(guī)定進行抗辯，不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。《民法典》第一百八十條規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！钡枰f明的是，暴雨不同于地震、火山爆發(fā)等突發(fā)災(zāi)害。在暴雨來臨之前，相關(guān)政府部門基本會發(fā)布相應(yīng)的警報，因此暴雨通常難以被認(rèn)定為不可抗力。據(jù)此，物業(yè)公司僅以不可抗力進行抗辯，而未進行任何有效提醒，那大概率需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)公司只是采取了一般性的防范措施，未盡到最大的審慎注意義務(wù)和窮盡救助手段防止損害發(fā)生，物業(yè)公司需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任

如果物業(yè)公司雖然采取了一定的搶險排險措施，但措施尚未達(dá)到盡最大的審慎注意義務(wù)和窮盡救助手段防止損害發(fā)生。舉例而言，若在暴雨來臨時物業(yè)公司僅是在業(yè)主微信群中發(fā)布了提醒信息，對于地下車庫有可能導(dǎo)致水浸的信息并未在暴雨來臨前警示業(yè)主。法院可能會認(rèn)為，物業(yè)公司選擇的方式過于簡單，所采取的防范、救助措施并不充分，在防止及減輕損失發(fā)生方面措施不力，未能盡到管理者應(yīng)盡的義務(wù)。進而認(rèn)定物業(yè)公司需承擔(dān)賠償責(zé)任。

當(dāng)然，業(yè)主對于暴雨等惡劣天氣的影響同樣存在預(yù)見可能性，有積極避免個人財物遭受損失的注意義務(wù)。即便法院判決物業(yè)公司需要承擔(dān)一定賠償責(zé)任的，一般也會結(jié)合氣象因素、雙方盡到注意義務(wù)程度，從權(quán)利義務(wù)對等的原則判決雙方各自承擔(dān)的責(zé)任比例，很難要求物業(yè)公司承擔(dān)全部責(zé)任。

物業(yè)公司窮盡措施盡最大努力避免損害發(fā)生，則無需承擔(dān)賠償。

如果物業(yè)公司已經(jīng)做到了下述措施：1、事先有應(yīng)對突發(fā)水災(zāi)的工作預(yù)案（事先做好防汛預(yù)警，做好了沙袋、人工泄洪等防汛應(yīng)急措施）；2、盡到了通知、提醒業(yè)主的義務(wù)（如電話、微信、短信、直接上門、拉響警報的方式通知業(yè)主轉(zhuǎn)移車輛）；3、暴雨發(fā)生時采取必要措施進行應(yīng)對（例如及時排水、通知業(yè)主等）。那基本法院會認(rèn)定物業(yè)公司已經(jīng)盡到相應(yīng)管理義務(wù)，在此前提即便業(yè)主車輛被淹沒，物業(yè)公司也不需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

本案中像羅某所在小區(qū)物業(yè)屬于第二種情況，物業(yè)沒有及時通知業(yè)主挪車，且車庫斜坡被車輛堵住，未及時進行梳理協(xié)助業(yè)主移車，可見物業(yè)公司未盡到完全的搶險排險義務(wù)，因此物業(yè)公司需承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，但賠償成數(shù)不會很高，大體在二成左右。另外，由于羅某未盡到自我保護的義務(wù)，即未購買保險，羅某自身亦需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。