北京海淀區法院：惡意串通、損害第三人利益簽訂的房屋買賣合同無效

近日，北京市海淀區人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案，由于交易時房屋為夫妻共同財產，且未經配偶同意侵害其利益，判決買賣合同無效。

原告周女士與張先生原系夫妻。2008年，雙方婚姻關系存續期間購買了涉案房屋。2014年下半年，張先生告知周女士，欲將涉案房屋租給楊先生與辛女士，雖遭到周女士極力反對，但張先生執意將房屋門卡、鑰匙等交付楊先生與辛女士。

2020年，周女士與張先生離婚，約定涉案房屋歸周女士所有，房屋貸款由周女士償還。周女士向楊先生、辛女士提出收回房屋，但遭到拒絕，此時周女士才得知在其不知情的情況下，2016年張先生與楊先生簽訂了房屋買賣合同，以550萬元將房屋賣給楊先生，且售賣價格遠低于當時房屋市價。周女士認為張先生在簽訂房屋買賣合同時，涉案房屋系她與張先生的夫妻共同財產，張先生無權出售房屋。現雙方協商未果，故周女士將張先生、楊先生、辛女士訴至法院。

被告楊先生、辛女士辯稱，2014年6月，其夫婦二人與張先生、周女士以口頭方式達成房屋買賣合同，約定將張先生、周女士名下的涉案房屋出售給他們，購房款為550萬元。口頭協議達成當月，張先生與周女士將房屋交付給他們，房屋一直由其夫婦居住，相關費用也一直由其夫婦繳納。2014年7月5日，楊先生轉賬支付購房款300萬元。2016年4月24日，張先生與楊先生補簽了《北京市存量房屋買賣合同》。2016年6月30日，楊先生又轉賬支付購房款200萬元。在口頭達成房屋買賣合同時，張先生與周女士告訴他們涉案房屋有貸款尚未償還，且張先生與周女士希望使用房屋的學區名額，故其未支付剩余50萬元購房款，亦未催促辦理房屋過戶手續。現其認為房屋買賣合同是各方真實意思的表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效合同，故不同意周女士的訴訟請求。

在案件審理過程中，張先生表示其沒有將出售房屋的事情告知周女士。其有求于楊先生的叔叔，故在明知房屋交易價格較低的情況下，將房屋出售給楊先生。同時，法院依周女士申請，委托房地產評估公司對涉案房屋在2014年6月15日的市場價值進行評估，評估價格為952萬元。

法院審理后認為，涉案的《北京市存量房屋買賣合同》簽署人是張先生與楊先生，辛女士在庭審中明確表示追認楊先生簽訂合同的行為。在楊先生、辛女士未能提供充足有效的證據證明其與張先生、周女士就購買房屋達成口頭約定的情況下，該合同應當認定為張先生與楊先生、辛女士簽訂的合同。

購買房屋無論對于出賣人，還是買受人而言均屬于重大事項。按照交易慣例，出賣人、買受人應當知悉買賣的房屋市場價格，故法院據此認定張先生、楊先生、辛女士在達成房屋買賣合意時知悉涉案房屋的市場交易價格。通過法院委托的鑒定機構出具的鑒定意見，張先生與楊先生、辛女士約定的房屋價格遠遠低于該房屋的市場交易價格，而該行為客觀上對于周女士的利益造成了損害，法院認定張先生與楊先生、辛女士構成惡意串通，損害了第三人利益。鑒于此，張先生與楊先生、辛女士于2016年4月24日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》應屬于無效合同。

關于周女士要求楊先生、辛女士返還房屋的訴訟請求，因房屋買賣合同是張先生與楊先生、辛女士簽訂的，楊先生、辛女士基于該合同居住使用了涉案房屋，周女士不是房屋買賣合同的締約人。現該房屋買賣合同雖被法院確認為無效合同，但周女士基于房屋買賣合同糾紛要求楊先生、辛女士返還房屋，缺乏相應的法律依據，故法院對于周女士的該項訴訟請求，不予支持。

（倪??虹）

■法官說法■

《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。即惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的合同為無效合同。

合同的無效，也分為絕對無效與相對無效。對于惡意串通損害國家、集體利益的合同，屬絕對無效合同，在訴訟過程中法院可依職權進行審查，主動確認合同無效。對于惡意串通損害第三人利益的合同，屬相對無效合同，在當事人不主張合同無效的情況下，法院不主動審查合同效力。該案屬侵犯特定第三人利益合同，系相對無效的合同，法院依周女士的訴訟請求依法對涉案合同效力進行了審查。

本案中，涉案房屋的鑒定價值是952萬元，而楊先生與張先生的交易價格為550萬元。房屋買賣對楊先生、張先生均是人生重大事項，雙方均應當知曉涉案房屋的市場價格。同時，楊先生、張先生于2016年4月即簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，截至周女士提起本案訴訟已逾4年。在這4年的時間里，楊先生完全可以要求周女士在《北京市存量房屋買賣合同》上簽字確認，而楊先生卻沒有要求周女士簽字確認，可見楊先生對周女士采取了回避的態度。綜合以上情形，楊先生、張先生知道房屋的市場價格時，仍然以遠低于市場價的價格進行交易，該價格嚴重損害了周女士的利益，應認定楊先生、張先生存在惡意串通，合同應為無效。