2018年5月，張弛與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定張弛購買案涉房屋，全額支付了購房款。后張弛將房屋進行裝修并入住案涉房屋，其在文昌市無其他用于居住的房屋。
因大白公司與金融機構(gòu)的金融借款合同糾紛，一審法院于2018年9月14日作出訴前保全民事裁定，對天成國際項目進行查封（含本案案涉房屋）。張弛以一審法院查封的案涉房屋屬其所有為由提出異議，一審法院作出執(zhí)行裁定：中止對案涉房屋的執(zhí)行。金融機構(gòu)遂向一審法院提起本訴。
另查，2018年4月22日，《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（瓊辦發(fā)【2018】29號）發(fā)布，實行嚴格的限購政策，規(guī)定“非海南省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明” 張弛一家不符合上述政策所規(guī)定的購房條件。
一審海南第一中院觀點：
張弛所擁有的對案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)能夠排除文昌農(nóng)商行、陵水農(nóng)信社、瓊海農(nóng)信社金錢之債的執(zhí)行。參照執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。根據(jù)前文所述，張弛對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)完全符合該第二十八條規(guī)定的條件，同時沒有證據(jù)顯示張弛在當(dāng)?shù)負碛袃商鬃》浚瑥埑诘馁彿啃袨橐嗖贿`反執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定，其所擁有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除文昌農(nóng)商行、陵水農(nóng)信社、瓊海農(nóng)信社金錢之債的執(zhí)行。綜上所述，天成國際項目雖然尚登記在大白公司名下，但案涉房屋已由張弛合法購買，其享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
二審海南高院觀點：
雖然張弛與大白公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買賣合同》，其也依約支付全部購房款，并對案涉房屋進行裝修使用，但因不符合限購政策的要求，其購買案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動的結(jié)果。雖然《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條確立了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，限購政策只限制了物權(quán)變動，物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的無效。但張弛簽訂《文昌市商品房買賣合同》因不符合限購政策而不能產(chǎn)生對案涉房屋物權(quán)變動的效力，其基于該合同僅享有普通的合同債權(quán)，其無法請求出賣人大白公司為其辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。故張弛不能依據(jù)限購后所簽訂的《文昌市商品房買賣合同》以及對該合同的履行而獲得案涉房屋的物權(quán)，由此，其也無法享有案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。案涉房屋仍登記在大白公司名下，張弛基于《文昌市商品房買賣合同》對案涉房屋所享有的合同權(quán)利不足以對抗申請執(zhí)行人的金錢債權(quán)。一審法院參照執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條、第二十九條的規(guī)定，認定張弛就案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，屬于適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
再審最高院觀點：
物權(quán)期待權(quán)是指案外人對案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），但因具備了物權(quán)的實質(zhì)性要素，依法可以合理預(yù)期通過辦理不動產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），即對不動產(chǎn)所有權(quán)登記至其名下的期待。這顯然與張弛所稱對有關(guān)商品房限購政策改變的期待，或等待取得購房資格的內(nèi)涵不同。根據(jù)原審法院查明的事實，盡管張弛與大白公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買賣合同》，但因其購買案涉房屋不符合當(dāng)?shù)厣唐贩肯拶徴撸蕪埑陉P(guān)于其對案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于房產(chǎn)調(diào)控行政管理需要的主張，于法無據(jù)，本院不予支持。而原審法院以張弛購買案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動的結(jié)果，無法請求出賣人大白公司為其辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記為由，認定張弛對案涉房屋沒有物權(quán)期待權(quán)，并無不當(dāng)，本院予以認可。
福州律師蔡思斌評析：
如果機械適用法律，本案中購房者顯然符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，其理應(yīng)享有排除強制執(zhí)行的權(quán)利。但從立法本意出發(fā)，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定本質(zhì)是為了保護購房者的物權(quán)期待權(quán)。因此如果購房者本身不享有物權(quán)期待權(quán)，即便符合上述規(guī)定，亦不應(yīng)能夠排除強制執(zhí)行。對此，最高院在再審裁定中認為物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上是“對不動產(chǎn)所有權(quán)登記至其名下的期待”，即只有最終能夠取得所有權(quán)的主體，才有享有物權(quán)期待權(quán)的可能。但本案購房者由于限購政策的存在，其不可能依據(jù)房屋買賣合同取得房屋的所有權(quán)，因此其也無法享有案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。在此前提下，即便其符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，亦不能排除強制執(zhí)行。
案例索引：(2020)最高法民申1860號，以上涉及名字均為化名。
福州律師蔡思斌
2022年11月7日
