案情簡介：

2012年3月3日，張力作為出賣人與陳安作為買受人簽訂一份《協(xié)議書》。協(xié)議書第一條約定：出賣人所售房屋坐落為福州市XX島大廳一層電梯下A區(qū)58a號。第九條約定：十年內(nèi)買受人所購房屋因遇到建地鐵，拆遷以及被認定為違章或因消防原因而被拆除，出賣人應(yīng)退還買受方全額購房款，并保證不因上述情況而要求買受人支付使用期間的租金。第十條約定：如出賣人非本合同所賣房屋所有人或永久使用權(quán)人，出賣人要賠償買受人違約金；賠償違約金方式如下：返還買受人的全額購房款并另行賠償買受人每年遞增房款20%的違約金，例如第一年違約除了退還全額購房款，還要賠償買受人20%的違約金，第二年40%，第三年60%，依此類推；如發(fā)生第九條違約，出賣人無條件接受第十條違約責任賠償條款。”2020年5月，該房屋被認定為違章建筑被拆除。后陳安訴至法院要求返還購房款并賠償違約金。

一審倉山區(qū)法院觀點：

張力辯稱根據(jù)房地產(chǎn)管理法第三十八條第六項及合同法五十二條的規(guī)定，本案的買賣標的違反法律禁止性規(guī)定，訟爭協(xié)議書無效。一審法院認為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條同時規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同應(yīng)為無效，該處中的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定”。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項屬于行政管理性的強制性規(guī)定，不屬于效力性規(guī)定，不能作為確認訟爭協(xié)議書效力的效力性強制性規(guī)定，故對于張力關(guān)于訟爭協(xié)議書無效的抗辯，一審法院不予支持。陳安與張力簽訂的協(xié)議書系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。庭審過程中，張力自認訟爭房產(chǎn)因被認定為違章建筑而被拆除，且拆除時間在陳安購買訟爭房產(chǎn)后十年內(nèi)，故陳安訴請張力返還購房款285000元，符合協(xié)議書第九條約定，一審法院予以支持。協(xié)議書約定如發(fā)生第九條違約，出賣人無條件接受第十條違約責任賠償條款，故陳安主張張力按購房款的20%支付違約金57000元，一審法院予以支持。

二審福州中院觀點：

雖然買賣房屋系雙方真實意思表示,但合同中買賣的標的物系違法建筑物,已于2020年5月被福州市倉山區(qū)城市綜合執(zhí)法局認定為違章建筑，并被拆除。現(xiàn)陳安依照《協(xié)議書》第九條、第十條約定要求張力返還購房款285000元，本院予以支持，而根據(jù)《協(xié)議書》第九條約定，可以看出，陳安在簽訂該協(xié)議書時，已明知案涉房屋系屬違章建筑，也應(yīng)當了解案涉房屋存在被拆除的風險，因此，該條款對于張力的違約責任的約定，有悖公平原則。對于陳安要求張力賠償違約金的請求，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

本案中，買家明確知道所購房屋系違章建筑，因此為了盡可能的保障自身合法權(quán)益，買家不僅在合同中明確約定如果房屋被拆除，賣方應(yīng)無條件按照合同條款賠償違約金，并且還找了律師見證了合同的簽訂過程。一審法院認為基于上述因素，足以證明合同是雙方的真實意思表示，因此賣家應(yīng)當按照合同約定賠償違約金。但二審法院的觀點則是公平應(yīng)當優(yōu)先于雙方的真實意思。二審法院認為從合同內(nèi)容可以清晰的推出買方對于所購房屋系違章建筑是明知的，因此其應(yīng)當承擔房屋被拆除的風險，買家通過合同約定將風險完全轉(zhuǎn)嫁給賣方有違公平原則，因此不予支持其違約金的主張。

改判要點

案例索引：(2021)閩01民終4877號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2022年3月11日