[fusion_text]改判要點：二手房屋買賣雙方未通過房地產中介進行，無法確認交易款項真實性。房屋僅辦理預登記，不具有交易條件，買受人有過錯，故其不能排除人民法院對該不動產的強制執行。?

案情簡介：

2013年，蔣涵和A公司簽訂《商品房買賣合同》，購買訴爭房屋。該房產于2013年辦理預告登記，權利人為蔣涵。2015年7月2日，蔣涵和李軍簽訂《二手房買賣合同》，約定蔣涵應為李軍辦理本合同項下的房產過戶手續。后在民生銀行與蔣涵借款合同糾紛強制執行一案中，法院對預告登記為蔣涵名下的涉案房產進行查封。

一審鼓樓區法院觀點：

案涉房屋被首次查封時，尚未進行任何權屬登記，并非李軍的自身原因造成。故一審法院對于李軍主張不得執行涉案房產并解除查封的訴請，予以支持。關于涉案房產的確權問題，因該涉案房產尚未辦理房屋所有權證，涉案房產尚未過戶至李軍名下，故不能認定涉案房產李軍所有。

二審法院另查明，李軍持有的《二手房買賣合同》載明交房后，蔣涵的按揭貸款由李軍償還。李軍的轉賬憑證顯示，合同簽訂后其共轉賬67萬元至蔣涵辦理按揭貸款的指定賬戶。

二審福州中院觀點：

二審法院注意到，李軍主張的案涉房產交易，系二人私下交易，而非通過正規房產中介機構進行。李軍向蔣涵支付的67萬元款項，僅能證明雙方存在經濟來往，并不足以證明該款項系用于購買案涉房產。且李軍明知案涉房產屬預登記，尚不具備交易條件，其自身具有一定過錯。故對于其主張不得執行涉案房產并解除查封的訴請不予支持。

評析：

本案改判要點在于房屋買賣雙方系私下交易，其《房屋買賣合同》并未經過公證或房產中介的介入，且案涉房產不具備交易條件，無法判斷交易真實性，且買受方具有過錯。二審法院從李軍購買房屋時已知曉案涉房屋未辦理過戶登記入手，其明知案涉房產屬預登記，尚不具備交易條件，但仍進行二手房買賣的，自身就應承擔相應的風險。因此本案二審改判要點合理有據，極大程度上保證了本案第三人即民生銀行的利益。

以此案為警示，房屋買賣雙方購買未辦證商品房應充分警惕。簽訂《二手房買賣合同》時最好經正規房地產中介，以便法院后續認可真實性。在可具備辦證條件時應盡早辦理，避免交易房產因出賣人債務問題而被法院凍結。

案例索引：(2019)閩01民終726號，以上涉及人名均為化名。[/fusion_text]