居住權最早源于羅馬法，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設施所享有的占有、使用的權利。關于居住權早在2001年就曾出現在《關于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》第27條第3款規定：“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”《物權法》（2007年）立法過程中對居住權曾有過廣泛爭議，但最終沒能寫入《物權法》。

由于《物權法》第五條物權法定原則存在，司法實踐中當事人主張居住權時，不少法院往往會以“我國法律并未規定居住權的設立、行使等相關內容，故主張行使居住權依法無據”駁回訴訟請求。現《民法典》將居住權作為物權編一章單列，我國住宅“兩權”分離時代即將開啟。

居住權概述：

1、居住權可以通過書面合同設定，但以登記為權利設立的要件，也可以遺囑設定。

2、原則上無償。

3、居住權不得轉讓、繼承，原則上不得出租。

4、居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。

居住權和租賃權的對比：

居住權與房屋租賃權都是對他人房屋所享有的使用權，二者具有一定的相似性，主要存在以下差別。

1、居住權屬于用益物權是絕對權，必須要通過登記而設立，可以對抗房屋所有權人之外的任何第三人，享有的是物權請求權。而租賃權是作為債權屬于相對權，依據合同相對性，承租人只能對出租人享有租賃權，不具有對世性，除“買賣不破租賃”等情形外，不能對抗第三人，享有的是債權請求權。顯然，法律對其居住權的保護要遠強于租賃權。

2、居住權原則上無償，而租賃權設立基于租賃合同，是一種雙務、有償的法律行為，租賃權取得必須以支付租金為條件。

3、依據《合同法》第214條規定，租賃合同期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。而居住權沒有期限限制，最長可以是居住權人出生至死亡，一生的時間。

居住權將帶來的影響

1、房地產交易市場

過去房產交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租賃。《民法典》生效后，還應當查詢是否存在居住權。居住權設立之后，即便房產在居住權年限內被原所有權人轉手賣掉，買家事后獲得不動產證、拿到所有權，但此時買家取得所有權并非完整的，無法對抗已設立的居住權，無權趕走居住權人，類似于“買賣不破租賃”。

但如上所述，法律上對居住權保護要遠甚于租賃權，租賃只是合同關系，最高租賃期限不得超過20年，且新房主可以依據租賃關系取得房屋收益。而居住權的時間期限，理論上可以無限長、直至居住權去世才會消失。同時，居住權無償是原則、有償為例外，不約定就不會存在租金收益。因此設立了居住權的房屋流通屬性和價值將大打折扣，甚至可能是花錢買了一套“無法使用”的房子。

因此2020年1月1日后，購買房屋一定要前往不動產登記機構查明所購房屋是否存在居住權負擔。

2、租賃市場

對于長期租賃合同，在租房合同中，給租客設立租賃年限等同時間的居住權，將進一步保障租客的權益。不少房東往往會隨著租住年限的增加要求上漲房租，如果不同意就通過其他手段逼迫租客退租解除合同。

《民法典》生效后，如果租客想要長期租房，可以與房東額外再簽訂《居住權合同》，這樣即便房東想漲租金解除《租賃合同》，但如果居住權期限未滿，即便《租賃合同》解除房東也無法再次出租獲利，這可以從根本上解決壞房東的不軌之心。

居住權在實踐中的適用

1、為結婚時到底加名不加名提供一個變通的方式

不少人結婚時往往會要求另一方在其個人房屋中加上名字。但加名即意味著贈與完成，如二人婚后感情不和離婚，那么一方可以依據產權證登記分得房屋相應份額。而在房價高昂的今天，房子往往是家庭共同出資購買，如果加名后離婚將導致家庭財產大大減損，因此部分人往往會拒絕加名，最終導致許多情侶一拍兩散。

而加名方之所以要求加名是缺乏安全感，擔心婚后二人不和感情破裂最終導致除了付出青春什么都沒有得到，甚至連個住的地方都沒有。《民法典》生效后，雙方可以通過簽訂一個長期或是附條件《居住權合同》解決該問題，由于居住權能夠對抗所有權，如此即便雙方感情破裂離婚，也能使得另一方居住權得到保障。

2、為以房養老制度提供支持

我國正逐漸步入老齡化社會，養老已經成為重要社會問題。《民法典》生效后，自己擁有房屋但無子孫或子孫不孝的老人，可以將房屋所有權出讓與金融機構，獲得經濟收入，再與金融機構設立一個終生居住的居住權，這樣金融機構既能以一個較低的價格獲得房屋所有權，另一方面又能使得老人有穩定的收入使其老有所養。

3、避免子女因房產繼承產生矛盾

出于對子女取得財產后就不孝順的擔憂，有些老人往往不會直接將自身所有的房屋直接過戶與子女，而是通過遺囑的方式。但遺囑可能導致老人過世后，子女因為房產分配產生矛盾，影響家庭和睦，《民法典》生效后，老人可以通過事先將房屋所有權分配與子女，再與子女簽訂《居住權合同》設立居住權，如此即可提前解決身后事。

?4、避免父母為子女買房子女卻成白眼狼

由于現房價高昂，往往是由父母直接出資為子女購買房屋，房屋所有權登記于子女名下，但由此也帶來一個問題，如果子女是白眼狼，將導致父母老無所依，為解決這種問題，父母可以和子女約定，父母在世期間對所購房屋享有永久居住權。

居住權可能帶來的問題

1、如果老賴把自己已經資不抵債的房子設置一個終生“居住權”，該怎么辦？

2、居住權與所有權分離，那么新設居住權的房子，其入學權益、落戶權益歸誰所有？

3、居住權存續期間，是否有權進行裝修？裝修附加價值如何處理？

一個新制度設立，必然帶來許多新的問題，具體如何解釋還得看最高院司法解釋，大家且拭目以待。