案情簡介：

2011年6月10日，王水夫妻經拆遷安置取得拆遷安置房一套，建筑面積為137.34平方米。

2016年4月11日，王水夫妻與林明夫妻簽訂一份《安置房買賣合同》，王水夫妻將上述拆遷安置房以1300000元價格出賣給林明夫妻，首筆購房款500000元在簽訂合同并公證后2日內支付，余款分三期付清，雙方約定違約金為200000元。合同簽訂當日，劉妹即向王水賬戶轉款共計500000元。

拆遷安置房于2018年9月14日交房，尚未取得房屋所有權證，王水夫妻拒絕依約交房。林明夫妻不得已將王水夫妻訴至法院，對方提起反訴，要求確認雙方簽署的《安置房買賣合同》無效。

上述案例屬于拆遷安置房買賣中常見情形，爭議焦點主要涉及如下：

1、《安置房買賣合同》是否具有法律效力？

2、安置房一手權證尚未辦理，買方能否直接要求賣方交付房屋及鑰匙？

3、一手權證未辦理，買方能否直接要求賣方辦理產權證并配合過戶？

4、賣方未依約交房的，是否應支付違約金？

蔡思斌律師就爭議焦點，結合福州市中級人民法院觀點整理、評析如下：

一、《安置房買賣合同》是否具有法律效力？

拆遷安置房買賣在實務中十分常見，但因拆遷安置房尚未辦理房屋所有權證等特殊情況，其買賣往往存在著比普通商品房買賣更高的風險。因《安置房買賣合同》引發的爭議，也往往涉及合同效力問題，主張合同無效的一方通常都會以《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓:?（六）未依法登記領取權屬證書的；”為由，主張《安置房買賣合同》無效。

福州市中級人民法院認為：針對《安置房買賣合同》效力問題明確，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條是行政管理部門對不符規定條件的土地在辦理土地使用權權屬變更登記問題上所作出的行政管理性規定，而非針對轉讓合同效力的強制性規定。《安置房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律的強制性規定，合法有效，雙方應當依約履行。

二、安置房一手權證尚未辦理，買方能否直接要求賣方交付房屋及鑰匙？

拆遷安置房因未取得房屋所有權證，賣方往往會以房屋尚未辦理所有權證即物權尚處于不確定狀態，認為不具備交付的先決條件。有些法院還認為拆遷安置房實際僅取得《房屋征收補償協議書》項下的債權，尚未登記取得物權，在無證據證實訟爭房屋已具備辦理權屬證書條件、賣方已經取得訟爭房屋物權的情況下，買方訴請要求交付無執行可能等。

福州市中級人民法院認為：賣方系被征收房屋的所有權人，并作為被征收人與房屋征收部門簽訂《房屋征收補償協議書》，在沒有相反證據的情況下，應當認定賣方是安置房屋所有權人，對安置房屋享有占有、使用、收益、處分的權利。現訟爭安置房屋已經交付賣方占有，《安置房買賣合同》約定的房屋交付條件亦已成就，買方要求賣方交付房屋及鑰匙，應予支持。

三、一手權證未辦理時，買方能否直接要求賣方辦理產權證并配合過戶？

拆遷安置房買賣正常辦證程序是等一手權證先行辦理至被拆遷人名下，之后再行辦理變更登記手續。因此，買方往往會要求賣方立即辦理房屋所有權證并在取得產權證后配合辦理變更登記手續。

福州市中級人民法院認為：關于拆遷安置房的辦證及協助過戶問題，因拆遷安置房的辦證不僅取決于被拆遷人即賣方的配合，還涉及到拆遷部門的配合。因此，如若買方不能提供證據證明拆遷安置房已經具備辦證條件的，則不予支持該訴訟請求。

因此，如若在實務中需要此訴請得到法院支持的，還應舉證拆遷安置房已經具備辦證條件，比如拆遷單位的辦證通知等。

四、賣方未依約交房的，是否應支付違約金

房屋買賣合同中通常都會約定違約金，但違約責任的認定與房屋交付、辦證實際情況，已經違約方是否確在房屋已經交付、辦證之后未依約履行合同等違約行為密切相關。如若一方確有違約行為的，違約金條款依法有效。但法院往往也會結合案件的實際情況、造成守約方損失、違約情節嚴重程度等對違約金約定金額酌情調整。

福州市中級人民法院認為：《安置房買賣合同》雖約定違約方應當給付守約方200000元違約金，但訟爭安置房系于2018年9月4日交房，截止一審辯論終結不足三個月，至今不足八個月，王水、劉徽上訴主張一審判決其給付200000元違約金過分高于林明、劉妹的實際損失，理由成立。根據本案具體情況，本院酌情調整違約金為30000元。

綜上，拆遷安置房的房屋買賣合同并不能因為沒有辦理房屋所有權證就當然無效，合同依法有效，雙方亦應依約履行。關于房屋交付問題，如若賣方已經取得房屋，即便未辦理所有權證，也應履行合同交付義務，將房屋交付給買方。至于房屋所有權證的辦理及過戶問題，買方訴請法院時則應舉證證明辦證條件已經具備。如若一方違約的，亦應承擔違約責任，支付違約金。

以上涉及人名均為化名。

索引案例：福州市中級人民法院（2019）閩01民終1960號

福州律師蔡思斌

2020年5月27日