關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋買賣、無效、拆遷、返還原物?
案情簡(jiǎn)介：
2014年7月3日，原告鐘鍛煉與被告陳懷璧、鐘志東簽訂土地產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議約定：原告將坐落于安溪縣官橋鎮(zhèn)西大路旁房屋（共壹層，房屋結(jié)構(gòu)為石混結(jié)構(gòu)，建筑用地面積150平方米，房屋用途為居住）轉(zhuǎn)讓給兩被告，轉(zhuǎn)讓金額為340000元，雙方對(duì)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議已實(shí)際履行。同年安溪縣官橋鎮(zhèn)政府開發(fā)需要，對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷并安置，安置補(bǔ)償因原告的轉(zhuǎn)讓（主物房屋轉(zhuǎn)讓，從物水井、果樹等也一并轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)移由該房屋實(shí)際所有人被告鐘志東等獲得。庭審中還查明原告鐘鍛煉當(dāng)初取得集體土地建設(shè)用地使用證戶籍在福州，而非安溪縣官橋鎮(zhèn)官橋村村民。鐘鍛煉向一審法院起訴請(qǐng)求：確認(rèn)原、被告于2014年7月3日簽訂的《土地產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，被告從拆遷安置部門獲得的全部拆遷安置利益歸原告所有，并歸還集體土地建設(shè)用地使用證，本案訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
法院觀點(diǎn)：
一審安溪縣人民法院：
根據(jù)土地管理法規(guī)定，農(nóng)村宅基地雖不能隨意轉(zhuǎn)讓，但原告鐘鍛煉與被告陳懷璧、鐘志東簽訂的土地產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議僅為地上房屋，根據(jù)地隨房走的原則，并沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，且原告也非安溪縣官橋鎮(zhèn)官橋村村民，又該土地產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓合同已經(jīng)實(shí)際履行，故被告陳懷璧、鐘志東成為該房屋的實(shí)際所有人并據(jù)此獲得拆遷補(bǔ)償利益并無不妥，原告主張?jiān)摵贤瑢贌o效合同缺乏法律和事實(shí)依據(jù)，因此對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。
二審泉州中院：
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；……。”《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》（法辦[2011]442號(hào)）第15條規(guī)定：“在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。”本案訴爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)屬農(nóng)民集體所有的土地，且房屋轉(zhuǎn)讓合同的受讓人陳懷壁系官郁村村民、鐘志東系善壇村村民，都不屬于訴爭(zhēng)房屋所在地安溪縣官橋鎮(zhèn)官橋村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，審理中，經(jīng)本院向房屋所在地的安溪縣官橋鎮(zhèn)官橋村村民委員會(huì)調(diào)查，該村民委員會(huì)證實(shí)雙方之間的房屋轉(zhuǎn)讓行為未征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意，故雙方之間簽訂的《土地產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)確定為無效。合同無效后，雙方依據(jù)該合同取得的利益，應(yīng)當(dāng)予以返還，因此，陳懷壁、鐘志東應(yīng)將依據(jù)雙方簽訂的《土地產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》而取得的訴爭(zhēng)房屋及土地使用權(quán)證返還給鐘鍛煉，但鑒于本案訴爭(zhēng)房屋已被征用拆遷，拆遷安置補(bǔ)償涉及多項(xiàng)補(bǔ)償項(xiàng)目，有的補(bǔ)償項(xiàng)目屬原房屋、土地使用權(quán)人享有，有的補(bǔ)償項(xiàng)目屬拆遷時(shí)的住戶享有，而本案審理中，雙方當(dāng)事人均未能提供拆遷安置部門發(fā)布的安置補(bǔ)償方案，故對(duì)鐘鍛煉要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋、土地因被征用拆遷而獲得的全部拆遷安置利益歸其享有的訴訟請(qǐng)求本案不作處理，鐘鍛煉可基于雙方簽訂的《土地產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效向拆遷安置部門主張安置補(bǔ)償權(quán)利。本案訴爭(zhēng)房屋的集體土地使用權(quán)證在被征用拆遷時(shí)已由拆遷安置部門收取，故對(duì)鐘鍛煉要求返還集體土地使用權(quán)證的主張亦不予支持。
福州房產(chǎn)律師蔡思斌評(píng)析：
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；……。”
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》（法辦[2011]442號(hào)）第15條規(guī)定：“在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。”
《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”
案涉房屋屬在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋，出賣人將案涉房屋出售給非本級(jí)及經(jīng)濟(jì)組織成員的，不具有法律效力。本案房屋買賣合同被認(rèn)定為無效，但是案涉的房屋已實(shí)際征收拆除，不能返還，出賣人可向?qū)嶋H領(lǐng)取征收補(bǔ)償權(quán)益的買受人要求返還相應(yīng)權(quán)益，但拆遷補(bǔ)償權(quán)益中涉及到多項(xiàng)補(bǔ)償項(xiàng)目，有的補(bǔ)償項(xiàng)目屬原房屋、土地使用權(quán)人享有，有的補(bǔ)償項(xiàng)目屬拆遷時(shí)的住戶享有，在返還時(shí)應(yīng)注意區(qū)分，而非全部返還。
案例索引：
泉州市中級(jí)人民法院（2016）閩05民初4123號(hào)?“見《王小妹與福建漢洋房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書》（審判長(zhǎng)黃蘊(yùn)真，審判員莊麗娜，身旁元謝火生），載《無訟案例》（2017.6.9）。
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