關(guān)鍵詞：商品房買賣、捆綁銷售、合同無(wú)效、?裝修
案情簡(jiǎn)介：
2017年5月11日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（青土資房字〔2017〕114號(hào)），該通知第七條規(guī)定：對(duì)于含裝修的商品住宅項(xiàng)目，在辦理預(yù)售方案審核時(shí)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)將房屋的毛坯價(jià)格與裝修標(biāo)準(zhǔn)分離，同時(shí)開發(fā)企業(yè)在銷售階段應(yīng)將相關(guān)信息明確告知購(gòu)房人并在售樓現(xiàn)場(chǎng)予以公示。在網(wǎng)簽合同階段要在合同中明確毛坯單價(jià)、毛坯總價(jià)和房屋全裝修總價(jià)，不得違背購(gòu)房人意愿，通過(guò)提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)。
2017年6月14日，張新合向青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付購(gòu)房誠(chéng)意金10萬(wàn)元，張新合與青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》后，該誠(chéng)意金即轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金。張新合與青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》約定：張新合認(rèn)購(gòu)青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的青島香溢紫郡二期-C2地塊7號(hào)樓-3-402號(hào)房屋，總價(jià)款2486848元，優(yōu)惠10000元（先是優(yōu)惠5000元，后改為優(yōu)惠10000元）之后的房屋總成交價(jià)為2476848元。后張新合作為乙方（委托方），青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為甲方（受托方）簽訂《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》兩份，落款日期分別為2017年6月21日、2017年6月30日，協(xié)議約定：由甲方對(duì)乙方所購(gòu)買的新城香溢紫郡二期7號(hào)樓3單元402戶房屋進(jìn)行裝修。……乙方在此不可撤銷的同意，甲方可無(wú)需與乙方辦理預(yù)售合同規(guī)定的該商品房的交付手續(xù)而直接對(duì)該商品房進(jìn)行裝修工程（包括在商品房建設(shè)工程施工期間進(jìn)行裝修工程），同時(shí)乙方同意該房屋的交付在裝修完畢后一次性驗(yàn)收交付，在此情形下不能認(rèn)定甲方逾期履行商品房買賣合同規(guī)定的商品房交付義務(wù)。……甲方于2018年12月31日前完成房屋的裝修并交付給乙方。2017年6月21日，張新合支付購(gòu)房首付款676848元。
訴訟請(qǐng)求為：1、確認(rèn)《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》無(wú)效；2、撤銷“《青島市商品房預(yù)售合同》及《補(bǔ)充條款》”中有關(guān)房屋裝修裝飾的條款，青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照《青島市商品房預(yù)售合同》約定的條件、期限履行毛坯房屋交付義務(wù)；3、判決青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還房屋裝修價(jià)款358720元；4、判決青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償張新合房屋裝修價(jià)款部分的契稅損失5380.8元；5、認(rèn)定青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在房屋裝修方面成立消費(fèi)欺詐行為，增加賠償原告損失150000元。6、本案訴訟費(fèi)用由青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
法院觀點(diǎn)：
?一審青島市李滄區(qū)人民法院：
???張新合與青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙方簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)書》、《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》及《青島市商品房預(yù)售合同》簽名及印章真實(shí)，約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容一致，系買賣雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容和形式均未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效。雖然雙方持有的《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》及《青島市商品房預(yù)售合同》落款時(shí)間不一致，但落款時(shí)間差異在合理的合同磋商訂立期間內(nèi)，不對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。根據(jù)合同內(nèi)容及合同履行情形顯示，張新合選擇購(gòu)買精裝修房屋，并在其尚未取得青島市購(gòu)房資格的情況下交納10萬(wàn)元購(gòu)房定金，先簽訂《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》委托青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)其所購(gòu)房屋進(jìn)行裝修，后又在未正式簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》的情況下交納676848元購(gòu)房首付款，可視為其對(duì)青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司采取的毛坯報(bào)建、委托裝修的商品房銷售模式明知并接受該種交易方式。故其主張的《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》系以合法形式掩蓋非法目的，且青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司構(gòu)成銷售欺詐的觀點(diǎn)，于法無(wú)據(jù)，一審法院不予采信。一審?fù)徶校瑥埿潞衔刺峁┏浞肿C據(jù)證明《青島市商品房預(yù)售合同》及《補(bǔ)充條款》中有關(guān)房屋裝飾裝修的條款具有法律規(guī)定的可撤銷情形，故對(duì)張新合要求撤銷《青島市商品房預(yù)售合同》及《補(bǔ)充條款》中有關(guān)房屋裝飾裝修的條款的訴訟請(qǐng)求，不予支持。《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》第七條約定“乙方在此不可撤銷的同意，甲方可無(wú)需與乙方辦理預(yù)售合同規(guī)定的該商品房的交付手續(xù)而直接對(duì)該商品房進(jìn)行裝修工程（包括在商品房建設(shè)工程施工期間進(jìn)行裝修工程），同時(shí)乙方同意該房屋的交付在裝修完畢后一次性驗(yàn)收交付，在此情形下不能認(rèn)定甲方逾期履行商品房買賣合同規(guī)定的商品房交付義務(wù)。”故青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無(wú)需與張新合辦理《青島市商品房預(yù)售合同》規(guī)定的毛坯房屋的交付手續(xù)，而可直接依據(jù)《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修（包括在商品房建設(shè)工程施工期間進(jìn)行裝修），并在裝修完成后，于2018年12月31日前將涉案房屋交付給張新合。綜上，張新合的訴訟請(qǐng)求，因缺乏合同和法律依據(jù)，一審法院予以駁回。
???二審青島中院（節(jié)選）：
???《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》的效力。上訴人主張?jiān)搮f(xié)議以合法形式掩蓋非法目的應(yīng)屬無(wú)效。本院認(rèn)為，以合法形式掩蓋非法目的，是指當(dāng)事人通過(guò)實(shí)施合法的行為來(lái)掩蓋其真實(shí)的非法目的，或者實(shí)施的行為在形式上是合法的，但是在內(nèi)容上是非法的行為。《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》系張新合與青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自愿簽訂，協(xié)議內(nèi)容合法，亦未違反或規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該裝修銷售價(jià)格亦在行政機(jī)關(guān)予以備案，張新合該主張不成立，而其上訴主張協(xié)議約定的裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及交付日期的具體明確與否并不影響合同效力，據(jù)此，原審認(rèn)定該合同合法有效并無(wú)不當(dāng)。
《青島市商品房預(yù)售合同》及其《補(bǔ)充條款》中有關(guān)裝飾裝修的條款可否撤銷。本院認(rèn)為，《青島市商品房預(yù)售合同》第三條約定：總房?jī)r(jià)款2118128元；全裝修總價(jià)2476848元。第四條約定：“乙方購(gòu)買該房屋的總房?jī)r(jià)款（含附件三中裝修、設(shè)備價(jià)格）是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價(jià)格。”結(jié)合合同“附件三關(guān)于房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”的約定，表明張新合明知《青島市商品房預(yù)售合同》的“總房?jī)r(jià)款”購(gòu)房的房屋交付條件是“毛坯房”。張新合簽訂合同后依據(jù)房屋“全裝修總價(jià)”數(shù)額基數(shù)支付首付款并進(jìn)行貸款，張新合作為購(gòu)房人稱不清楚該筆款項(xiàng)支出及房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，顯違常理。而《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》第七條約定：“甲方可無(wú)需與乙方辦理預(yù)售合同規(guī)定的該商品房的交付手續(xù)而對(duì)該商品房屋進(jìn)行裝修工程（包括在商品房建設(shè)工程施工期間進(jìn)行裝修）”，表明張新合簽訂該裝修協(xié)議時(shí)，對(duì)于涉案“毛坯房”房屋交付后需進(jìn)行裝修也是明知的。《房屋委托裝飾裝修協(xié)議》與《青島市商品房預(yù)售合同》及其補(bǔ)充條款關(guān)于裝飾裝修條款的約定并不矛盾，不存在欺詐、顯失公平的情形，張新合關(guān)于《青島市商品房預(yù)售合同》及其補(bǔ)充條款中關(guān)于裝飾裝修條款存在欺詐、顯失公平的上訴理由不成立。
? ?福州房產(chǎn)律師蔡思斌評(píng)析：
實(shí)務(wù)中，開發(fā)商在銷售商品房時(shí)往往捆綁銷售車位或是捆綁裝修，即便該種形式一定程度上違背了作為消費(fèi)者的買房人自身購(gòu)買意愿，但《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等不得搭售商品的規(guī)定等并不屬于效力強(qiáng)制性規(guī)定，且購(gòu)房人舉證證明開發(fā)商欺詐、合法形式掩蓋非法目的的方面難度較大，所以類似《裝修協(xié)議》的協(xié)議條款等往往因不存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定且系雙方真實(shí)意思表示而被法院認(rèn)定為有效。
案涉《裝修協(xié)議》系買賣雙方自愿簽訂，協(xié)議內(nèi)容合法，亦未違反或規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該裝修銷售價(jià)格亦在行政機(jī)關(guān)予以備案，不屬于以合法形式掩蓋非法目的，故該裝修協(xié)議應(yīng)為有效。
? 案例索引：
青島市中級(jí)人民法院（2018）魯02民終8302號(hào)?“見(jiàn)《張新合、青島新城東郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書》（審判長(zhǎng)于趙雷、審判員邱彥、審判員劉冬冬），載《無(wú)訟案例》（2018.11.12）。
? ?網(wǎng)址導(dǎo)引：
