福州房地產(chǎn)審判觀察匯編推薦閱讀。福州房地產(chǎn)審判觀察系專業(yè)福州房產(chǎn)律師–蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。
除非是經(jīng)濟適用房，可訴請過戶
開發(fā)區(qū)鄭先生咨詢：去年，我計劃在海南買一套房，經(jīng)親戚孫某勸說，以他的朋友趙某的名義替我購買了一套海景房。當時，我與趙某簽定的《代為購房協(xié)議》約定，一年后他無條件將房屋過戶給我，但我應(yīng)支付他 2 萬元好處費。如今，到了約定應(yīng)過戶的時間，我將 2 萬元好處費打入了趙某的銀行賬戶，沒想到他又給我打了回來。我問其究竟，趙某說我的親戚孫某欠他 100 萬元借款，因為孫某一時又還不上錢，二人剛簽了《分配協(xié)議》，同意將趙某代我所購房屋價格上漲產(chǎn)生的一半收益歸趙某所有，故我若想房屋過戶至我名下，按他二人約定及現(xiàn)在的市場漲價幅度，我需給他 80 萬元才行。我想知道，我有權(quán)要求趙某繼續(xù)履行《代為購房協(xié)議》所約定的過戶事宜嗎？趙某與孫某二人簽訂的分配協(xié)議對我有效嗎？
法律幫辦：實踐中，由于購房資格限制、獲取貸款等原因，買賣雙方約定，一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益的情形已不罕見，對于雙方就房屋權(quán)屬發(fā)生糾紛應(yīng)如何處理的問題，” 法律幫辦 ” 認為，當事人之間關(guān)于借名買房的約定，只要不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，即屬有效，當事人應(yīng)當依據(jù)約定履行。
但是，借他人之名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房的情形除外。經(jīng)濟適用房，是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它是根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的，是由國家統(tǒng)一下達計劃、用地實行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金、對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收、出售價格按保微利的原則確定的，具有經(jīng)濟性和適用性的特點，主要面向廣大中低收入家庭。國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》明確規(guī)定：” 經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭 “。購買人不具有購買條件，而通過借用資格，以低收入家庭或特困戶的名義進行購買，顯然違反了國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的相關(guān)規(guī)定。這種借名購房行為明顯侵犯了城市低收入住房困難家庭的平等機會購買和獲得房屋權(quán)利，非法占有社會公共資源，使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費流失，損害了社會公共利益，應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，認定合同無效。在這種情況下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不應(yīng)得到支持。
具體到本案，只要涉案房產(chǎn)不是經(jīng)濟適用房等政策性保障住房，且鄭先生又滿足當?shù)胤康禺a(chǎn)政策的房產(chǎn)登記人條件的，鄭先生可起訴趙某，要求其配合辦理房產(chǎn)過戶更名手續(xù)。至于趙某與孫某二人簽訂的《分配協(xié)議》，二人無權(quán)處分鄭先生的房產(chǎn)利益，二人之間的約定對趙先生依法不構(gòu)成拘束力。