福州律師蔡思斌評析

本案系姐弟之間就共有房屋分割所產(chǎn)生的糾紛，主要爭議焦點為案涉房屋是否應(yīng)當采取分割拍賣、變賣所得價款的方式進行分割。一審法院認為原告所占份額未達到案涉房屋三分之二，因此不能要求分割。但此種觀點實際是混淆了共有物的分割與處分，處分共有物需三分之二以上份額共有人同意，但分割共有物則并非如此。若按照此種觀點，所占份額較小的共有人將永遠無法主動要求分割共有物，此種觀點顯屬錯誤。

對于共有物的分割條件，《中華人民共和國民法典》第三百零三條明確規(guī)定，在沒有約定的情況下，按份共有人有權(quán)隨時要求分割，而共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。具體到本案中，各方系按份共有關(guān)系，因此原告可以隨時主張要求分割，其主張分割房屋符合相關(guān)法律規(guī)定。

而對于分割的方式，《民法典》三百零四條亦明確規(guī)定“難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”鑒于本案雙方無法協(xié)商一致，因此原告方主張以拍賣、變賣方式分割符合法律規(guī)定，其訴訟請求顯然應(yīng)得到支持。

案情簡介：

張雯、李華系夫妻關(guān)系，張雯與張濱系姐弟關(guān)系。2008年7月18日，張雯、李華與張濱在廣東省廣州市公證處辦理公證《析產(chǎn)協(xié)議書》，約定涉案房屋張雯、李華共占50%份額，張濱占50%份額，現(xiàn)該房屋登記于三人名下。

現(xiàn)張濱向法院提起訴訟要求以拍賣形式分割案涉房屋，庭審過程中，張濱與張雯、李華均不同意向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓所占份額。

一審法院觀點

《中華人民共和國民法典》第三百零一條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共有人的同意，但是共有人之間另有約定的除外。”

本案中，涉案房屋登記在張濱與張雯、李華名下，現(xiàn)雙方確認各自所占份額為張濱占50%，張雯、李華各占25%，據(jù)此可知張濱在涉案房屋所占份額并未達到三分之二以上。而張雯、李華并未同意向張濱轉(zhuǎn)讓所占份額，亦未同意拍賣、變賣涉案房屋，加之雙方確認尚未還清第三人貸款。基于前述，張濱的本案訴請主張缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。

二審廣州中院觀點

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百零三條的規(guī)定：“共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當給予賠償。”現(xiàn)在張雯、李華與張濱對共有物的分割無特別約定的情況下，張濱與張雯、李華因涉案房屋的使用及分割問題已簽署過多份《協(xié)議》，且就預付的房款爭議導致訴訟，可以認定雙方已喪失共有基礎(chǔ)，故張濱要求對涉案房屋進行分割，符合上述法律規(guī)定，本院予以支持。

至于涉案房屋的分割方式，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百零四條的規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割且不會因分割減損價值的，應(yīng)當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”

本案中，涉案房屋建筑面積281.47平方米，系復式建筑結(jié)構(gòu)，雙方當事人均確認涉案房屋難以采取實物分割的方式進行分割。同時，張雯、李華與張濱就折價補償標準無法協(xié)商一致，故按折價補償方式進行分割亦不具備條件。在此情況下，張濱主張對涉案房屋拍賣或變賣所得款進行分割符合前述法律規(guī)定，亦不損害張雯、李華作為共有人的合法利益，本院對張濱的訴訟請求予以支持。一審法院適用民法典第三百零一條的規(guī)定，以張濱所占份額未達到三分之二、按揭貸款尚未還清為由，判決駁回張濱要求分割共有物的訴訟請求，適用法律不當，本院予以糾正。

索引案例：（2023）粵01民終18281號，以上涉及名字均為化名