福州律師：5成物業(yè)糾紛可調解法律法規(guī)宣講團支招

福州律師網 — Tue, 15 Aug 2017 02:46:25 +0000

佛山新聞網訊佛山日報記者楊立韻報道：隨著三水樓市的發(fā)展，物業(yè)糾紛近年來也呈現(xiàn)上升趨勢。上周五，一場以物業(yè)管理法律法規(guī)培訓為主題的講座在西南街道舉辦，為各方提供化解矛盾糾紛的竅門，推動物管方從管理者向服務者轉型。
“樓頂?shù)臍w屬權屬于誰？開發(fā)商在出售頂層樓房時，開發(fā)商與業(yè)主約定樓頂花園歸業(yè)主，這個約定有無效？誰有權在樓頂或者樓層外立面設置廣告牌？”會上，區(qū)房地產行業(yè)協(xié)會秘書長曹志昌拋出的一連串發(fā)問之后，不少學員陷入沉默。黃先生是三水某商住小區(qū)物管方負責人，他說，約定是無效的，公共空間歸全體業(yè)主所有，“但是，對于業(yè)主的質疑，作為物管方往往不知道如何運用法律法規(guī)作為依據。”
這樣的困惑并非個例，北大資源物業(yè)管理公司總經理吳史文認為，當天的培訓讓他了解到依法依規(guī)提供管理服務的重要性。吳史文說，“我們進駐了有大概一年，樓盤入住率為50%，遭遇比較多的是業(yè)主收樓時發(fā)現(xiàn)了一些小瑕疵，經過當日培訓，我們明白今后要積極協(xié)調處理這些問題，同時強化規(guī)章制度管理。”
“希望借助這個講座，提升物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務水平，加強業(yè)委會成員等對法律法規(guī)的了解，提升整個行業(yè)的服務水平。”區(qū)房地產行業(yè)協(xié)會秘書長曾志昌說，近年來，每年發(fā)生在開發(fā)商、物管方和業(yè)主之間的糾紛多達200多起，主要涉及裝修、車位、公共收入等，經過他們行業(yè)協(xié)會實現(xiàn)調解的成功率占五成左右。
三水區(qū)國土城建和水務局企業(yè)資質和物業(yè)管理科科長崔健華表示，從實現(xiàn)調解的數(shù)據可以看出，解決物業(yè)糾紛在疏不在堵，作為職能部門，今后要在開發(fā)商、物管方和業(yè)主之間搭建溝通橋梁；另一方面，加強對相關法律法規(guī)的宣傳力度，鼓勵并引導業(yè)主通過成立業(yè)委會實現(xiàn)“業(yè)主自治”，倒逼物管方從管理者向服務者轉型。
當日講座邀請了浩淼律師事務所執(zhí)行主任曹小珠授課，主要針對《物權法》、《廣東省物業(yè)管理條例》及相關司法解釋進行了詳細的解讀，培訓的重點內容涉及業(yè)主與業(yè)主大會部分，以及物業(yè)糾紛典型案例解析。全區(qū)多個物業(yè)小區(qū)負責人、各鎮(zhèn)（街道）物業(yè)管理相關負責人，以及居委會、業(yè)委會共70多名代表參加了培訓。
案例分析
案例一：
余先生今年在三水某樓盤購買了一套面積100多平方米的住房，每個月的物業(yè)管理費也不少，但由于種種原因遲遲未“收樓”，他很想知道，業(yè)主物業(yè)管理費的交納時間是怎么厘定的？
回應：
根據根據《佛山市物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定繳納物業(yè)管理費用。物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位按照物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
同時，建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。
案例二：
何女士所在的小區(qū)希望成立業(yè)委會，實現(xiàn)小區(qū)更好的管理，但是一直摸不清楚所需要完備的程序和手續(xù)。
回應：
根據《佛山市物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定，20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提出成立業(yè)主大會的書面要求。
已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提出成立業(yè)主大會的書面要求。
符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當在30日內會同物業(yè)所在的區(qū)房地產行政管理部門指導、協(xié)助業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組。

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