田某為某小區(qū)開發(fā)商的銷售人員，其購(gòu)買該小區(qū)房屋后發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水問題，遂向開發(fā)商反映。經(jīng)過協(xié)商，雙方達(dá)成協(xié)議，開發(fā)商向田某賠償，賠償款予以折抵田某的物業(yè)費(fèi)。此后，田某房屋再次漏水，其因多次向物業(yè)公司尋求解決未果而拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司遂提起訴訟要求田某交納物業(yè)費(fèi)。田某以物業(yè)公司未為其解決房屋漏水問題以及物業(yè)服務(wù)存在諸多瑕疵為由拒絕交納。近日，民三庭公開開庭審理了物業(yè)公司與田某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，最終維持一審酌減物業(yè)費(fèi)的判決結(jié)果。

2011年6月，田某（甲方）與物業(yè)公司（乙方）簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，物業(yè)公司為涉訴小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，但田某未交納2014年3月至2015年12月期間的物業(yè)費(fèi)。田某主張，其原系涉案小區(qū)開發(fā)商的銷售人員，按照開發(fā)商與物業(yè)公司的約定，對(duì)于房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商都要求業(yè)主找物業(yè)公司先行處理，否則不予處理，而且對(duì)于5000元以下的賠償，物業(yè)公司有權(quán)自主決定，現(xiàn)物業(yè)公司未對(duì)田某房屋漏水問題予以解決，物業(yè)公司未盡到相應(yīng)職責(zé)，而且物業(yè)公司還存在諸多服務(wù)瑕疵，故不同意交納物業(yè)費(fèi)。為證明其主張，田某向法院提交了其與開發(fā)商之間的協(xié)議、小區(qū)照片、維修單等證據(jù)。一審法院認(rèn)為田某應(yīng)向物業(yè)公司交納2014年3月至2015年12月期間的物業(yè)費(fèi)，但鑒于物業(yè)公司為田某提供的服務(wù)存在瑕疵，一審法院酌減百分之十的物業(yè)費(fèi)。

北京市第三中級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。根據(jù)物業(yè)公司與田某于2011年6簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》可知，雙方之間系物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)公司為田某提供了物業(yè)服務(wù)，田某應(yīng)依約交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。關(guān)于物業(yè)費(fèi)的數(shù)額及違約金，由雙方的陳述以及在案證據(jù)可知，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在一定的瑕疵，一審法院據(jù)此對(duì)物業(yè)公司主張的違約金不再予以支持，并對(duì)其主張的物業(yè)費(fèi)酌減百分之十，并無(wú)不當(dāng)。田某上訴所主張的房屋質(zhì)量問題，與本案并非同一法律關(guān)系，其可與相關(guān)責(zé)任者另行解決，而不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司之間的關(guān)系十分密切，新開發(fā)小區(qū)的物業(yè)公司都是由開發(fā)商確定，而且經(jīng)常是由物業(yè)公司協(xié)助開發(fā)商完成房屋的驗(yàn)收、交付、維修等事務(wù)，以致于部分業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司是一樣的。法院受理的很多案件的產(chǎn)生，都是因?yàn)闃I(yè)主不能正確區(qū)分開發(fā)商與物業(yè)公司各自的責(zé)任范圍。這既增加了當(dāng)事人的維權(quán)成本，有時(shí)還會(huì)使業(yè)主因錯(cuò)過向正確責(zé)任主體的主張權(quán)利而使自己的合法權(quán)利無(wú)法得到保障。對(duì)此法官建議：

一、業(yè)主需明確物業(yè)服務(wù)的范圍。即通過雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同來明確物業(yè)服務(wù)范圍，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合理理由應(yīng)當(dāng)為物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在違約情形，而物業(yè)公司存在違約的前提是其未履行合同所約定的物業(yè)服務(wù)義務(wù)，而物業(yè)服務(wù)義務(wù)的履行范圍即為物業(yè)服務(wù)范圍，所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)于物業(yè)服務(wù)的約定來確定物業(yè)服務(wù)范圍，業(yè)主的抗辯理由不在物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的，則不能對(duì)抗物業(yè)公司要求其交納物業(yè)費(fèi)的合理請(qǐng)求。例如，業(yè)主房屋外面的公共部分發(fā)生問題，物業(yè)公司有義務(wù)進(jìn)行維修的義務(wù)，但對(duì)于業(yè)主房屋內(nèi)部出現(xiàn)的問題，則不在物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的范圍。

二、業(yè)主要區(qū)分不同的法律關(guān)系項(xiàng)下其享有的權(quán)利義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)公司之間為物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，業(yè)主與開發(fā)商之間為買賣合同法律關(guān)系。合同具有相對(duì)性，其效力只能約束簽訂合同的當(dāng)事人，故業(yè)主不能以其與開發(fā)商之間的約定來對(duì)抗物業(yè)公司。同理，開發(fā)商亦不能以其與物業(yè)公司之間的內(nèi)部約定，要求業(yè)主必須要找物業(yè)公司解決問題。業(yè)主應(yīng)正確區(qū)分開發(fā)商和物業(yè)公司的責(zé)任，向正確的責(zé)任主體主張權(quán)利，避免開發(fā)商和物業(yè)公司相互推諉，使得業(yè)主既耽誤拖延交納物業(yè)費(fèi)從而要向物業(yè)公司交納違約金，又因錯(cuò)過對(duì)開發(fā)商主張權(quán)利的時(shí)效而無(wú)法向開發(fā)商就房屋質(zhì)量問題主張相關(guān)權(quán)利。

三、業(yè)主要加強(qiáng)舉證意識(shí)，提高舉證能力。物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，業(yè)主的舉證能力往往偏弱，在物業(yè)服務(wù)的過程中，可能存在物業(yè)公司確實(shí)存在違約行為的情況，及物業(yè)服務(wù)達(dá)不到雙方之間約定的標(biāo)準(zhǔn)，但是業(yè)主往往沒有及時(shí)收集相應(yīng)證據(jù)，而只是在訴訟過程中以其他的理由進(jìn)行抗辯，這種情況下，業(yè)主的主張往往得不到支持，所以，業(yè)主要加強(qiáng)舉證意識(shí)，提高舉證能力。

（作者單位：北京市高級(jí)人民法院 ；作者： 龔勇超 ?李思巧）