合同簽訂后，楊素英依約向姚亮、陳金妹支付購房款共計526300元。姚亮、陳金妹向楊素英交付訟爭房屋。楊素英即對房屋進行裝修并入住，現房屋仍由楊素英占用使用。后訟爭房屋產權證辦理至姚忠義名下，因姚清與姚忠義其他繼承人存在繼承爭議，訟爭房屋未能過戶至姚清名下，導致案涉合同至今無法繼續履行。

本案審理期間，訟爭房屋經評估（含裝修）市場價值為1485300元，評估價值時點為2021年4月23日。

一審法院觀點：

因姚亮、陳金妹的無權處分行為導致合同解除，給楊素英造成的損失，依法應由姚亮、陳金妹承擔。經評估機構評估訟爭房屋（含裝修）市場價值為1485300元，故楊素英損失為房屋溢價部分即938092元（評估價1485300元-合同總價547208元）。但是，楊素英明知姚亮、陳金妹在簽訂合同時并無房屋處分權，而仍與姚亮、陳金妹訂立合同，自身也存在過錯，應承擔相應責任，故一審法院結合合同履行過程中雙方的履行程度、過錯程度及在簽訂合同時雙方對違約造成損失的可預見程度，酌定姚亮、陳金妹共同賠償楊素英損失630000元。

二審福州中院觀點：

福州律師蔡思斌評析：

張某1與林某于2003年3月31日辦理結婚登記，于2009年7月13日辦理離婚登記。張某1與吳鶯于2009年開始同居生活，于2014年8月4日辦理結婚登記。張某1于2016年3月23日因交通事故當場死亡。

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2009年7月20日，張某1以銀行抵押貸款方式購買了訟爭房產， 2011年7月7日，張某1取得房屋所有權證書。2012年8月份開始，張某1與吳鶯對該房產進行裝修。2011年4月25日，張某1出具《契約》一份，載明：本人同意將訟爭房產歸父親張友松所有。

此后，各方因房屋贈與是否生效產生爭執。

一審南平延平區法院觀點：

《中華人民共和國合同法》第一百八十五條規定“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。”故贈與合同是諾成合同，只要當事人意思表示達成一致，贈與合同便宣告成立，合同的生效不以當事人實際交付為準。張某1在第一份《契約》中明確表示同意并簽名，第二份《契約》亦由其親筆書寫，由此可認定，二份《契約》均是張某1的真實意思表示，贈與合同成立。至于贈與的原因是什么（是張友松給了張某143萬元，還是并未實際給付），均不影響張某1將自有財產贈與張友松，也不影響贈與合同的效力。

吳鶯主張，訟爭房產系其與張某1共同購買、裝修，應是其與張某1的共有財產。張某1購買訟爭房產時，并未與吳鶯辦理結婚登記，故無法推定訟爭房產為夫妻共同財產，訟爭房產登記在張某1一人名下，房產作為不動產以登記為公示，由此可推定訟爭房產為張某1個人財產。吳鶯是否支付了相關款項，不影響訟爭房產的權屬，此為吳鶯與張某1之間債權債務關系。

故張友松要求確認訟爭房產歸其所有的訴訟請求，予以支持。龔雙修、張某、吳鶯、易某作為張某1的繼承人有義務協助張友松辦理訟爭房產的權屬轉移登記。但張友松作為訟爭房產的所有權人后，對于吳鶯所支付的購房、裝修款項應予以償還。吳鶯未能提供證據證明其所支付的具體金額，根據《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋（三）》第十條，吳鶯與張某1在婚姻關系存續期間共同償還的銀行按揭貸款為夫妻共同財產，吳鶯享有一半的份額，對此份額及其相對應財產增值部分，張友松負有償還義務。

二審南平中院觀點：

本院認為，張某1在出具兩份《契約》時系案涉房產的單獨所有權人，其對案涉房產的自由處分權，應予保護。吳鶯、易某提出張某1的處分行為非其真實意思表示，經審查，案涉兩份《契約》的署名均系張某1本人所簽，其中第二份《契約》由其親筆書寫，應認定張某1已明確認可兩份《契約》的內容，吳鶯、易某主張文本內容并非張某1真實意思表示，未提供相應證據予以證實，該主張不能成立。張某1在《契約》中明確，其基于之前收取張友松43萬元款項之事實，與張友松共同確認，案涉房產歸張友松所有，前述確認房屋歸屬的意思表示真實、合法，故張友松訴請確認案涉房屋為其所有，于法有據。至于案涉房產之后的裝修支出及償還銀行貸款等糾紛，當事人可另案尋求救濟。

再審福建高院觀點：

本案爭議的焦點是案涉《契約》是否張志軍的真實意思表示及贈與合同是否成立。《中華人民共和國合同法》第一百八十五條規定：“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。”本案中，張志軍于2009年7月20日購買訟爭房產，2009年9月9日簽訂按揭貸款合同，2011年7月7日取得訟爭房產所有權證書，2011年7月12日辦理抵押登記，均發生在吳鶯與張志軍結婚之前，該房產系張志軍的婚前財產。在雙方結婚前，由張志軍簽字的《契約》兩份均載明張志軍將訟爭房產贈與其父親張友松的意思表示。雖然不動產的贈與應當辦理過戶登記手續，但因張志軍意外身亡，已無法協助辦理該手續，結合該房產的權屬證書原件現由張友松持有的實際狀態，原審法院認定該贈與行為系張志軍的真實意思表示，張志軍與張友松之間的贈與合同合法有效，且張友松已實際接受贈與，并無不當。

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涉案《契約》亦不存在《中華人民共和國合同法》第一百九十二條及第一百九十三條規定的可以撤銷贈與的情形。吳鶯主張二份《契約》均非張志軍的真實意愿，未提供證據予以佐證，不予采信。吳鶯主張其貸款裝修、現金支付裝修費用，均未提供充分的證據證明。即使存在雙方婚后共同償還房貸的情況，亦不能改變訟爭房產系張志軍婚前財產的事實。綜上，吳鶯、易佳樂的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形。

福州律師蔡思斌評析：

再婚夫妻有時就是這么悲哀。女方自認為婚前即已同居，婚后且有共同裝修及共同償還銀行抵押貸款，自己應該是對房屋有產權份額的，男方也不可能將毫不顧及夫妻情分及貢獻，將房屋贈與給公公的。可現實就是這么殘酷，雖然女方后期可以主張相關房屋裝修及增值補償，但那僅能挽回部份損失而已，無法從根本上解決居住問題。

從該案可以得知：婚前個人財產就是個人財產，未經產權變更登記，即使妻子參與裝修及共同償還銀行貸款等都無法改變房屋性質。

房屋贈與只要簽署合同即可生效，除非贈與人主動撤銷，否則在贈與人過世后亦無法抗辯受贈人要求繼承人辦理過戶的請求。

接受贈與的方式非常靈活，法律亦不作苛求，即使未實際接收入住贈與房產，但只要持有房屋權證亦可認定為接受贈與的。

人心隔肚皮，有些事想在前面，寫在前頭總是好的，不然最終陷入被動局面后悔未及也不濟事了。

改判要點

案例索引：(2020)閩07民終1467號、(2021)閩民申3741號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2022年2月27日