【案情】

趙某與吳某系夫妻關系，趙某某系二人長子，趙某玲系二人女兒，葉某系趙某某妻子。2010年9月30日原告趙某玲與新城公司簽訂《商品房認購書》，經趙某某和葉某銀行卡轉賬10萬元支付定金，相關發票付款方名稱系趙某玲。2010年10月3日通過葉某銀行卡轉賬支付預售定金182122元，發票付款方名稱則為趙某。2010年10月3日趙某作為買受人簽訂《商品房買賣合同》。涉案房屋通過銀行貸款63萬元，之后按揭還款均通過趙某銀行卡償還。2015年4月涉案房屋辦理產權證，登記權利人為趙某、吳某。

2009年朱某與趙某及案外人張某合伙經營挖掘機，2010年5月，朱某與趙某產生糾紛。2012年底朱某起訴趙某，法院判令趙某償還朱某合伙轉讓款28萬元及利息。2015年朱某提出執行申請，同年9月30日法院裁定查封涉案房屋。后趙某玲提出異議，該院執行裁決庭裁定駁回趙某玲異議請求。

趙某玲遂提起執行異議之訴，請求停止對涉案房屋的查封、拍賣等強制執行措施并確認房屋的所有權歸原告趙某玲享有。

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【分歧】

借名買房行為是因為實際出資人不符合某種資格，或是不方便以本人的名義購房時,與登記名義人約定借用其名買房,將房屋登記在出名人名下,但仍保留房屋的使用權限。借名房屋的權屬變動形式不滿足物權法對房屋權屬的形式要求,造成法律層面的產權人和實際層面的產權人不一致的形態,從而引起諸多糾紛。目前問題在于，對此類糾紛的處理，法律并沒有提供清晰的裁判規則供實踐參考,給法官適用法律造成極大困惑,導致了標準不一的裁判可能。對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權的真實權利狀態與登記狀態不一致，是否借名人實際上應為該房屋的真實權利人，從而應當據此確認借名人為房屋所有權人的問題上，主要存在兩種意見。

第一種意見認為，如根據當事人提供的購房款支付、房貸的償還、雙方之間關于借名買房及所有權歸屬的約定等證據，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權，被借名人雖然根據相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權人，但這并非當事人的真實意思表示，據此作出的權屬登記不具有原因行為基礎，故而導致登記權利狀態與真實權利狀態不一致，此種情況應回歸真實權利狀態，故當事人請求確認物權的，應予支持。這種觀點被稱為“物權說”。

第二種意見認為，在借名買房中，登記權利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經基于這一基礎法律關系完成了房屋所有權登記，故登記權利人是唯一合法的房屋所有權人，借名人與登記權利人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力。借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋的所有權。這一觀點被稱為“債權說”。

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【解析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

首先，對于該類糾紛的處理，本質上應取決于對物權關系和債權關系的區分以及不動產登記在該法律行為中的認識。借名買房關系中，實際存在兩個合意：一是存在于借名人與被借名人之間的關于房屋所有權歸屬的合意；另一個是借名人與第三人之間達成的房屋買賣，并據此向登記機關表達的關于房屋所有權登記的合意。這兩個合意在一般情況下是一致的，但在特定情形下則出現分離。就本案而言，涉案房屋登記在第三人趙某名下作為執行標的，趙某玲提出異議認為房屋系歸其所有。假設趙某玲亦同樣系履行義務人，則其相對應的權利人就無法執行登記在本案第三人趙某名下的涉案房產，該房產將形成權利真空，嚴重影響正常的交易秩序。

其次，因我國物權法就不動產的交易以登記為要件，故房屋權屬不能僅僅依據當事人約定而發生物權效力。房屋所有權因此并未轉移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產生了特定的債權債務關系，該約定僅具有債權效力。被借名人因此對借名人負有相應的協助辦理房屋所有權轉移登記的義務，借名人因此而成為這一關系下的債權人。

再次，我國物權法第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”該規定從外部關系的角度闡述不動產爭議的處理規則，即在存在其他交易主體的外部關系中，不動產物權登記發生公信力，其功能在于保護交易安全，即交易主體合理信賴利益的安全，亦即交易者根據一般的判斷標準，在外觀為正常的條件下進行的交易行為，其期待利益應受法律保護。具體到本案中，即便趙某玲借名買房事實存在，但借名人只享有對登記權利人的債權，并不對涉案房屋享有所有權，故其在本案中的主張不能得到法院支持。

（作者：張 衡；單位：江蘇省徐州市銅山區人民法院）

人民法院報：本報記者 安海濤 本報通訊員 柯艷雪

時間：2017年1月17日上午

地點：福建省廈門市中級人民法院

案由：案外人執行異議之訴

案情：父母與女兒簽訂家庭協議，約定由父母全額出資，以女兒名義購買商品房。后女兒、女婿與他人產生民間借貸糾紛，法院在執行民間借貸糾紛生效判決中，查封了該房屋。父母對法院執行標的提出異議，認為房屋雖然以女兒名義購買，但房屋均由父母出資，女兒最多只有三分之一居住權，女兒及女婿均無權處理房屋，要求法院停止對房屋的執行。事情究竟孰是孰非？父母出資以女兒名義買房是否可以排除強制執行？

案情回放

2008年4月，黃某的女兒小蘭與建發房地產集團有限公司（下稱建發公司）簽訂一份商品房買賣合同，約定由小蘭向建發公司購買一套房屋，總金額為145萬元。小蘭分多次向建發公司繳交部分購房款。2008年4月至2010年2月間，黃某先后向小蘭匯款50多萬元。

2008年9月8日，小蘭與建設銀行廈門市分行簽訂一份個人住房組合借款合同，約定小蘭向建設銀行廈門市分行貸款99萬元用于購買上述房屋，借款委托扣款賬戶戶名為小蘭。廈門市國土局登記的訟爭房屋權屬人為小蘭。

2013年，小蘭及其丈夫與朱某發生民間借貸糾紛，法院判決小蘭及其丈夫應向朱某返還借款本金300萬元并支付相應利息及律師費。2015年4月，法院在執行申請執行人朱某與被執行人小蘭及其丈夫民間借貸糾紛一案過程中，查封了訟爭房屋。黃某以其才是房屋的實際所有權人為由，對執行標的提出異議，一審法院于2015年12月作出執行裁定，駁回了黃某的異議。黃某對執行裁定不服，向一審法院提起執行異議之訴，一審法院作出與執行裁定結果一致的判決。

一審判決后，黃某不服，向廈門中院提起上訴。

庭審現場

庭審中，黃某與朱某圍繞黃某對法院查封的房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益展開了激烈的交鋒。

上訴人：訟爭房產為自己所有?法院應解除查封

黃某上訴稱，朱某申請執行的財產為黃某自己所有，不屬于小蘭所有。朱某申請執行的房屋購房款系黃某全額支付。黃某夫婦與其女兒小蘭于2008年3月三方約定并簽署了書面協議，約定由黃某夫婦全額出資購買訟爭房屋，以小蘭的名義購買，小蘭有三分之一的居住權，小蘭及其以后的婚姻關系人無權處理該房屋。

“我們夫婦以小蘭的名義購買訟爭房屋是有諸多客觀原因的：小蘭是開發商的職工，可以用比較便宜的價格購買到訟爭房屋，還可以免去物業管理費。更為重要的是，按當時銀行按揭貸款規定，只有廈門本市戶口的居民才能申請到購房按揭貸款。我們夫婦均沒有廈門戶口，所以才選擇以女兒小蘭的名義購買房屋，便于申請按揭貸款。”黃某陳述。

黃某認為，其是訟爭房屋的實際居住人。訟爭房屋交付使用后，黃某支付了裝修款一直居住至今。雖然訟爭房屋從文書上顯示為小蘭的名字，但事實上是黃某出資購買的，法院應停止對房屋的執行，解除房屋的查封。

被上訴人：房屋登記在小蘭名下?應認定為小蘭所有

庭審中，朱某辯稱，對黃某所稱的家庭約定不清楚。訟爭房屋的購買過程含繳交預售定金、簽訂商品房買賣合同、繳交購房款、簽訂借款合同、辦理抵押貸款手續等均由小蘭名義參與。根據物權法第十六條之規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，訟爭房屋在不動產登記簿上登記的權屬人為小蘭，故應以不動產登記簿為準，認定小蘭是訟爭房屋的權屬人。

“黃某作為小蘭的母親即便是居住也是為了照顧小蘭才借住的。黃某雖向小蘭轉賬部分款項，即使該款項用于購買訟爭房屋，但因黃某與小蘭系母女關系，并不能排除黃某將該款項贈與小蘭。”朱某堅持己方觀點，一審判決事實清楚，證據充分，適用法律正確，黃某的上訴沒有事實和法律依據，請求予以駁回。

法庭：認定黃某為訟爭房產的所有權人缺乏法律依據

法庭辯論階段，案件審判長總結了該案爭議焦點為黃某對訟爭房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。雙方圍繞爭議焦點，分別發表了自己的觀點。

黃某堅持認為，其提供了銀行轉賬憑證等證據，從房屋辦理按揭開始，繳交貸款的銀行卡就由黃某持有，由黃某實際支付按揭款。從事實和客觀上講房屋是黃某出資購買的，法院無權對該房屋采取查封措施，應停止執行。

朱某堅持認為，小蘭向朱某借款，以訟爭房屋作為抵押，有生效判決書作為依據。小蘭是訟爭房屋的權屬人。黃某作為小蘭的母親，其向小蘭轉賬部分款項，應認定為贈與關系，不能因此改變房屋的權屬關系。

廈門市中級人民法院經過審理，作出終審判決，根據查明事實，訟爭房屋登記在小蘭名下，訟爭房屋的商品房買賣合同、個人住房組合借款合同均系小蘭簽訂，黃某主張其為訟爭房產的所有權人缺乏法律依據，故其不享有足以排除朱某申請強制執行的民事權益，黃某要求終止對訟爭房屋的強制執行缺乏法律依據，一審判決不予支持并無不當。黃某的上訴請求不能成立，判決駁回黃某的上訴請求。