最高院：在建工程抵押期間取得產(chǎn)權(quán)證后，即使未重新辦理抵押登記原抵押權(quán)也不必然消滅||福州建設工程律師推薦

一、裁判要旨

在建工程抵押期間竣工辦理了房產(chǎn)證以后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導致抵押權(quán)消滅。抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實現(xiàn)、抵押關系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。因此，在土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物沒有滅失情況下，應視為抵押延續(xù)，具有對抗第三人的效力。

二、案例索引

《中國農(nóng)業(yè)銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實業(yè)有限公司確認抵押權(quán)糾紛案》【（2007）民二終字第61號】

?

三、案情簡介

龍嶺公司與農(nóng)行河南路支行簽訂了《抵押擔保借款合同》，雙方就龍嶺大廈申請在建工程抵押登記，該抵押登記表中“審核意見”一欄記載：龍嶺公司在建工程龍嶺大廈，經(jīng)農(nóng)行河南路支行同意，抵押土地面積6505.9平方米，抵押在建工程面積35343.62平方米。同意抵押。在該登記表審批意見一欄中記載：同意。在抵押期間龍嶺公司取得了產(chǎn)權(quán)證，但雙方未重新辦理抵押登記。

因龍嶺公司欠款未付，農(nóng)行河南路支行提起訴訟，請求確認農(nóng)行河南路支行對龍嶺公司享有的債權(quán)本金、利息合法有效，并對龍嶺公司設定抵押的財產(chǎn)和權(quán)益優(yōu)先受償。

四、裁判意見

最高院認為，農(nóng)行河南路支行對龍嶺公司抵押的財產(chǎn)和權(quán)益所享有的抵押權(quán)是否真實有效，以及農(nóng)行河南路支行對該財產(chǎn)和權(quán)益或?qū)ζ溥M行拍賣所獲的價款是否享有優(yōu)先受償權(quán)取決于雙方簽訂的擔保合同是否真實有效和雙方是否就該財產(chǎn)在抵押登記機關進行了有效的抵押登記。

本案涉及的三次抵押登記，均有抵押登記機關頒發(fā)的“房地產(chǎn)抵押登記表”，且該登記表中分別加蓋有“土地房產(chǎn)局國有土地抵押權(quán)專用章”、“土地管理局國有土地使用權(quán)專用章”，并在該抵押登記機關的登記文件中記載，應認為登記管理機關對在建工程和相應的土地使用權(quán)進行抵押登記的行為已經(jīng)完成，設定了他項權(quán)利，具有公信力，并產(chǎn)生公示的效果。根據(jù)一審查明的事實，該登記至今沒有撤銷。農(nóng)行河南路支行與龍嶺公司的抵押合同中也已明確約定以在建工程已完工部分進行抵押，根據(jù)一審法院的調(diào)查筆錄顯示，該院曾經(jīng)在2006年6月29日到開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃房產(chǎn)局，對本案涉及的龍嶺大廈抵押手續(xù)問題向抵押登記的經(jīng)辦人張鑫、林育齊進行調(diào)查，被調(diào)查人均表示當時開發(fā)區(qū)沒有他項權(quán)利證書，只要在抵押登記表上蓋章即為辦理了抵押登記。另據(jù)一審法院從烏魯木齊市城鄉(xiāng)建設檔案館調(diào)取的檔案資料顯示，“房地產(chǎn)抵押登記表&”始終在檔案中，并未作廢或者注銷。上述事實表明，在建工程抵押手續(xù)完備，唯一瑕疵是基于當時新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市開發(fā)區(qū)的特殊情況，沒有辦理他項權(quán)利證書，但該瑕疵不足以影響在建工程抵押的效力，應認定抵押成立并生效。一審法院在認定抵押合同生效的同時，根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款即“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記”，并根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，認為在龍嶺公司取得的公房產(chǎn)權(quán)證上未見有該房屋已經(jīng)抵押的他項權(quán)利登記，因雙方辦理的抵押登記存在瑕疵，與建設部的規(guī)定不符，因此該抵押登記的效力不能對抗其他第三人，農(nóng)行河南路支行對龍嶺公司的抵押物不享有優(yōu)先受償權(quán)的認定錯誤，應予糾正。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》屬于部門規(guī)章，《擔保法》的法律位階高于該部門規(guī)章，應當優(yōu)先適用。本案所涉三次抵押，均包括在建工程已完工部分以及土地使用權(quán)的抵押，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的意見》（以下簡稱《擔保法解釋》）第四十七條的規(guī)定，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。根據(jù)《擔保法》第三十六條第二款規(guī)定，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。龍嶺公司在烏魯木齊市房產(chǎn)登記機關辦理了龍嶺大廈的房產(chǎn)證以后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導致抵押權(quán)消滅。抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實現(xiàn)、抵押關系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。因此，在土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物沒有滅失情況下，應視為抵押延續(xù)，具有對抗第三人的效力。根據(jù)《擔保法》第三十三條規(guī)定，抵押人對龍嶺大廈拍賣所得價款，依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)人在抵押人將在建竣工項目于2000年12月19日在市房產(chǎn)部門辦理該房產(chǎn)證前的三個月即9月29日，還在開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)部門辦理了續(xù)押登記。該房產(chǎn)被法院查封后，抵押人客觀上也無法繼續(xù)重新辦理房產(chǎn)抵押登記。因此，對在建工程完工后未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定繼續(xù)辦理房產(chǎn)抵押登記，抵押人不存在主觀過錯。

綜上，龍嶺公司與農(nóng)行河南路支行于1998年至2001年間簽訂的14份《抵押擔保借款合同》均約定以龍嶺公司提供抵押擔保的方式償還債務，該合同是雙方真實意思表示，應認定抵押關系成立。根據(jù)《擔保法》第四十一條的規(guī)定，以土地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)的，應辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。在訴訟中，農(nóng)行河南路支行提交的證據(jù)證明了雙方分別于1997年11月12日、1999年9月29日及2000年9月29日向相關部門提出抵押登記申請并得到批準，履行了必要登記手續(xù)，抵押權(quán)人未獲得土地使用權(quán)抵押他項權(quán)利登記憑證，并非不能獲得，而是特定歷史條件下當?shù)胤康禺a(chǎn)部門的通常慣例所致，并不能因此影響他項權(quán)利登記的公示和公示效力，農(nóng)行河南路支行應當在2000年9月29日抵押登記中所確認的35343.62平方米面積的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。龍嶺公司在2000年12月19日取得《抵押擔保借款合同》所涉使用權(quán)已抵押的土地之上的建筑物的公房產(chǎn)權(quán)證后，雖未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》完成新房抵押登記，但不影響抵押的效力，物權(quán)對世效力依然存在。

來源：微信公號“法門囚徒”