來源：人民法院報；

作者：金 磊

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【案情】

張某與王某簽訂房屋買賣合同，約定將其所有的房屋賣給王某，總價款80萬元；王某在合同簽訂時向張某支付定金10萬元，合同簽訂之日起一個月內付清房款；如張某違約，則需向王某返還20萬元；如王某違約，已付的10萬元定金則歸張某所有。合同簽訂后，經(jīng)張某同意，王某支付了6萬元現(xiàn)金，并向張某出具一張4萬元欠條。后張某反悔，不想將房屋賣給王某。王某遂訴至法院，要求張某按照合同約定賠償其20萬元。

【分歧】

本案的爭議焦點為：王某給付張某欠條的行為應否視為對定金的給付。

第一種意見認為，王某支付6萬元定金，在征得張某同意后，向張某出具4萬元欠條的行為，實際是對剩余未支付的4萬元定金的替代性處理，張某也已實際取得對王某的4萬元債權，應視為王某依約支付了合同約定的全額定金，且雙方約定的定金亦未超過合同標的額的20%，故根據(jù)公平原則和合同意思自治原則，應支持王某訴求。

第二種意見認為，王某實際交付的定金數(shù)額為6萬元，另外4萬元雖出具了欠條，但并未實際交付，應視為對定金合同的變更，故只能按已支付的6萬元定金支持王某訴求。

【評析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

1.從法律規(guī)定來看，定金罰則的適用以定金合同的成立生效為前提。擔保法第九十條規(guī)定，定金合同從實際交付定金之日起生效。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第一百一十九條規(guī)定，實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。定金合同是實踐性合同，其成立不僅須有雙方當事人的合意，也應有定金的現(xiàn)實交付，并以實際交付的定金數(shù)額來確定合同數(shù)額。本案王某實際交付的定金數(shù)額為6萬元，另外4萬元雖出具了欠條，但并未實際交付，應視為雙方就定金合同進行了變更。

2.從法律效力來看，定金欠條不適用定金罰則。王某雖然就4萬元定金向張某出具了定金欠條，但是本案欠條的基礎法律關系是房屋買賣合同關系，在雙方已就定金合同進行變更，且主合同沒有履行，王某一直沒有支付該欠款的情況下，王某所出具的欠條也就失去了其存在的事實和法律基礎。因此，不應支持王某依據(jù)欠條主張雙倍賠償?shù)脑V求。

3.從價值效果來看，給付欠條不視為對定金的給付更有利于維護市場交易秩序。定金合同最重要的法律特征就是擔保手段上的懲罰性，其作為擔保方式，所擔保的對象就是合同當事人的履約合意，并以適用定金罰則為手段實現(xiàn)擔保目的，這就要求當事人在訂立定金合同后應及時交付，以確保主合同的履行，規(guī)范市場行為。本案因張某違約導致買賣合同無法履行，則應承擔相應法律后果，故應按照6萬元來計算王某的主張，即由張某返還王某12萬元。

（作者單位：江蘇省東臺市人民法院）