在離婚財產分割糾紛中，一方為多占財產，常與親屬合謀虛構債務或抵押，主張房產非屬夫妻共同財產或已抵債，以達到轉移目的。本案男女雙方離婚后，男方與其姐姐在另案中虛構案涉房屋系債務擔保，意圖將夫妻共有房產轉移至姐姐名下。該案法院判決姐姐須將房屋過戶回夫妻雙方名下，從而確認了該房產的共有性質。

本案中，法院結合前述判決及其他證據，認定男方存在惡意轉移財產的行為。雖未支持女方主張房屋100%歸其所有，但依據《民法典》第1092條，對轉移財產一方可少分或不分，最終酌定女方分得60%份額，高于均等比例，體現了對過錯方的懲罰和對無過錯方的補償。

實踐中，對于類似惡意轉移財產的行為，法院通常會采用60%對40%的比例進行分割。如（2025）粵01民終41號，一方擅自低價出售共有房屋，亦被認定為轉移財產，最終按此比例分割。若情節更為嚴重，法院可能進一步加大懲罰力度，采用二八比例分割。例如（2024）京03民終15984號中，一方隱瞞股權收益，后被另案起訴分割，法院僅判其獲得20%收益。

由此可見，在夫妻婚姻關系存續期間及離婚過程中，雙方對共同財產負有誠信義務。任何試圖通過虛構債務、虛假協議等手段轉移、隱匿財產的行為，不僅難以實現侵占目的，反而會在財產分割中陷于不利地位，甚至面臨在后續訴訟中被進一步少分的風險，往往得不償失。

案情簡介：

2022年11月8日，法院判令王某歡與劉某離婚。

2022年12月28日，法院判決王某（王某歡姐姐）履行與劉某、王某歡簽訂的房屋買賣合同，將王某名下的案涉房屋過戶至劉某、王某歡名下，經二審后維持原判。庭審期間，王某歡陳述：案涉房屋不是劉某、王某歡自王某處購買，而是王某自王某歡處借款，王某以該房屋進行抵押?，F王某已將借款全部還清，房屋就應歸王某所有。

劉某向法院提起本案訴訟，請求判令劉某與王某歡夫妻關系存續期間共有的案涉房屋及車位全部歸劉某所有。劉某認為王某歡與姐姐王某惡意串通，虛構案涉房屋是債務擔保，企圖轉移夫妻共同財產，嚴重侵害了劉某的合法權益。

王某歡辯稱，案涉房屋已被生效判決認定為夫妻共同財產，否認轉移財產、虛構債務行為，主張按50%分割財產。

法院觀點：

一審審理中，劉某主張按份額分割房屋和車位，并主張100%份額歸其所有，王某歡主張房屋和車位雙方各占50%份額，故一審判決按份額分割案涉房屋和車位并無不當。關于分割比例，一審判決綜合考慮王某歡在（2023）吉01民終1772號房屋買賣合同糾紛一案中的陳述及劉某所舉其他證據，認定王某歡存在虛構事實，企圖轉移夫妻共同財產的行為，并酌定劉某、王某歡分別按60%、40%的份額分割夫妻共同財產并無不當。

案例索引：(2025)吉01民終3373號

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案例一：(2025)陜01民終9700號

該案中，于某在再婚前使用本人及其前妻的合并工齡，以標準價購得單位福利房43%的產權。于某與高某再婚后支付余款，取得房屋完全產權并登記于個人名下。高某去世后，高某與其前夫的婚生子胡某1認為，案涉房屋應為于某與高某的共同財產，進而作為高某遺產予以繼承分割。

法院認為，該房屋系于某原工作單位福利房，1993年第一次房改時，雖于某當時未取得該房屋的全部產權，但鑒于該房屋福利房的性質，系陜西省某單位在房改之初即確定分配給于某本人的房產，故案涉房屋應認定為于某婚前個人財產，但第二次房改發生在于某和高某婚姻存續期間，故于某支付的二次房改費用為夫妻共同財產。

案例二：蔡律師團隊過往經辦案例

該案中，陳剛在與張某女再婚期間，使用本人及其已故前妻唐某芳的工齡優惠，購買并登記了訴爭房改房。張某女去世后，陳剛將案涉房產轉移至其與唐某芳婚生女名下，張某女與其原配偶婚生子認為，案涉房屋應為陳剛及張某女的夫妻共同財產，進而作為張某女的遺產予以繼承分割。

法院認為，唐某芳與陳剛的工齡優惠的款項與實際交付款對于購房訴爭房屋出資的貢獻相當，故比照款項比例酌定各方對訴爭房屋的產權份額更符合公平原則。最終法院認定唐某芳的工齡貢獻對應22.85%的產權份額，該份額為其遺產；購房現金出資源于再婚夫妻共同財產，故現任配偶張某女享有24.795%的份額；陳剛則享有剩余52.355%份額。

案例一中，于某名下的房改房源于其所在單位基于其職工身份分配的福利，購房資格具有人身專屬屬性。第一次房改時，折算了于某與前妻的工齡，本質是針對于某與前妻家庭的政策福利，現任自然在其中無相應份額。更關鍵的是，于某在再婚前已取得43%的產權，該部分顯然屬于其婚前個人財產，而再婚期間支付的二次房改款項，雖源于與現任的夫妻共同財產，但這一出資行為無法改變房屋因人身專屬、工齡優惠而確立的個人財產性質。同時，于某的前妻并未參與訴訟，根據不告不理原則，法院無需審查其基于工齡可能享有的權益，審理范圍僅限定于現任婚姻期間的財產關系，因此最終認定房屋為于某個人財產，僅對二次出資部分作為共同財產進行分割。

蔡律師個人對該案裁判邏輯是有意見的。案涉房屋57%產權確系再婚后取得，也確系使用夫妻共同財產購買，在此前提下，按正常邏輯，該婚后取得的房產產權份額就應該是再婚夫妻共同財產，而不應僅僅是出資款項屬夫妻共同財產。當然，該房屋購買確系因婚前職工身份及房改因素才有的福利待遇，但將其全盤認定為于某個人財產顯然不妥，可以對于某多分，但對高某完全按出資款項來分割就顯得不公平，稍許少了一些司法溫情。

案例二中，訴爭房改房的完整產權系在陳剛再婚期間取得，購房資格雖仍與陳剛的職工身份相關，但工齡優惠的使用與再婚期間的共同出資均發生在再婚期間，不能一律排除現任配偶的權益。此外，該案中已故前妻的繼承人明確主張其工齡優惠應轉化為遺產份額，使得法院必須對工齡優惠的財產價值進行認定、而再婚期間的購房出資均源于與現任的夫妻共同財產，這部分出資是對房屋完整產權取得的直接貢獻，與工齡優惠的貢獻程度相當，理應轉化為相應的產權份額。因此，法院最終不僅認可了前配偶工齡對應的產權份額，也確認了現任配偶基于共同出資享有的權益。

兩則案例中，雖然購買房改房的構成均包括前任工齡優惠、男方購房資格、現任共同財產這三個要素，但由于產權取得時間、出資貢獻比例、訴訟請求等基礎事實的細微差異，導致法院在裁判中作出了截然不同的權屬認定?？梢钥闯?，該類案例中當前法院并未有統一的裁判觀點，而是會綜合法律關系和政策考量等多重因素進行判斷，因此各當事人在主張權益時一定要注意保留好出資相關證據。

福州律師蔡思斌

2025年12月8日

房改房的權屬認定因涉及婚姻財產關系、工齡折算、房改政策適用及物權確認等問題，在司法實踐中歷來存在爭議。若房屋完整產權的取得時間橫跨兩段婚姻，則在多重法律關系下的認定將更為復雜。

本案中，男方在第一段婚姻期間，利用夫妻雙方合并工齡購得單位福利房43%的產權；后在第二段婚姻期間支付余款，取得房屋完全產權并登記于其個人名下?，F任妻子去世后，其與前夫所生之子主張該房屋屬于男方與現任妻子的夫妻共同財產，要求作為遺產進行繼承分割。一、二審法院均認定，該房屋為男方個人財產，而男方在再婚期間支付的購房款屬于其與現任妻子的共同財產，可作為遺產予以分割。

婚姻關系存續期間取得的財產原則上屬于夫妻共同財產，但房改房具有政策福利性與身份屬性，不能簡單適用該原則，而應綜合考慮購房資格、工齡優惠及出資情況等因素。本案中，盡管房屋所有權證于再婚期間取得，但購房資格源于男方職工身份，且折算的是男方及其前妻的工齡，福利實質上是針對男方與前妻家庭的優惠。因此，房屋權屬應歸男方個人所有。

至于男方在再婚期間使用與現配偶的共同財產支付了該房屋的部分購房款，現配偶的繼承人可就該部分財產主張權利，但不能改變該房屋作為男方婚前財產的性質。即使該房屋可認定為夫妻共同財產，也應是因折算了男方前妻的工齡優惠，可被認定為男方與前妻的共同財產。但本案只涉及男方與男方現配偶繼承人的訴訟，故認定為男方個人財產更為適宜。

需要注意的是，在再婚期間使用與前配偶工齡購買房改房，并非一律不能認定為與現任配偶的共同財產。案件具體事實的細微差異，可能導致不同的裁判結果。蔡律師曾經承辦的一個案件中，雖同樣涉及使用前妻工齡優惠購買房改房，但因系在再婚期間一次性取得完全產權，法院最終認定現任配偶享有相應份額。兩案體現了司法實踐中的考量差異，后續文章將就此進一步展開對比與評析。

案情簡介：

被繼承人高某于2023年7月14日去世，配偶為于某，雙方均系再婚，于1998年12月22日登記結婚，婚后未育有子女，兩人父母均在此前已去世。高某和前夫（婚姻存續期間去世）育有胡某1、案外人胡某2兩子，胡某2于2017年4月12日去世，生前未婚無子女。

于某名下房產，系于某原工作單位房，該房產于1993年第一次房改時，按照于某和前妻睦1的工齡之和68年計算案涉房屋的標準價，于某于1994年支付9139元獲得43%的產權，于2004年支付14270元獲得剩余57%的產權并辦理產權登記，房屋所有人為于某，于某、胡某1均認可該房產總價508300元。

胡某1認為該房屋及增值部分應作為遺產分割；于某則主張房屋屬其婚前個人財產。

一審法院觀點：

于某名下案涉房產為于某單位福利分房，房改時根據于某和前妻睦1的工齡之和計算標準價，在和高某結婚前于某已占有使用該房產，故應認定為于某婚前個人財產，但第二次房改發生在于某和高某婚姻存續期間，于某支付的二次房改費用14270元為夫妻共同財產，其中一半屬于高某的財產，高某去世后，于某應向胡某1補償3567.5元（14270元÷2÷2）。

二審法院觀點：

本案二審當事人爭議的焦點為于某名下房產是否包含高某的遺產份額由于某、胡某1進行繼承分割。經查，該房屋系于某原工作單位房，1993年第一次房改時，系按照于某及其前妻睦1的工齡之和68年計算案涉房屋的標準價，雖于某當時未取得該房屋的全部產權，但鑒于該房屋福利房的性質，系陜西省糧食局在房改之初即確定分配給于某本人的房產，2004年于某向陜西省××房××房改時的未付購房款，高某并不能因此而取得該房屋的部分產權。因此，一審法院認定案涉房屋的產權人為于某，而將于某二次房改時向單位交納的二次房改費用14270元作為其與高某的夫妻共同財產進行分割并無不當。

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案例索引：(2025)陜01民終9700號

由于車位緊張，陳女士所在的小區自2015年開始，采取搖號方式管理地面車位。物業公司分別于2021年至2024年間四次發布搖號通知，均將“按時足額繳納物業服務費（截至本年度）”列為報名必備條件。陳女士因未按時繳費被拒絕參與搖號，遂將物業公司起訴至法院。陳女士認為該限制條件侵害了業主權益，要求確認該限制行為無效，并要求物業公司支付額外產生的車位租賃費2800元。

物業公司辯稱，該限制條件符合臨時管理規約約定，且面向全體業主。目的在于核實報名人員身份，了解業主真實需求，保障車位資源優先供給本小區業主。同時，陳女士房屋長期出租，名下另有地下車位且存在轉租行為，實際沒有地面車位使用需求，所以不存在2800元車位租賃費的事實。

經查明，截至2024年8月物業公司最后一次發布通知時，該小區業主委員會未選舉成功，公共區域未完成移交，地面車位搖號由物業公司自行組織，且該物業公司未就搖號限制條件約定履行多數業主同意程序。

法院審理后認為，小區內地面停車位的租賃使用等事項應屬業主共有和共同管理的重大事項，應當由業主共同決定。物業公司未經法定程序，以未按時繳納物業費為由限制業主參與搖號，違反了公平自愿原則，侵犯了業主對共有部分的合法權益，故該限制行為無效。關于租賃費索賠，因陳女士未能提供充分證據證明費用實際發生，法院對該訴求未予支持。

綜上，法院最終判決物業公司以按時足額繳納物業費作為限制小區業主參與小區車位搖號的行為無效，駁回陳女士的其他訴訟請求。該判決現已生效。

（盧旭嬌 吳明慧）

物業管理承載小區公共服務職能，事關業主切身利益。本案中，物業公司未經業主大會或者業主委員會同意徑行發布針對小區全體業主關于地面車位搖號的通知，直接將繳納物業費與使用小區地面車位資格綁定，明顯限制了業主權利，有違公平自愿原則。法院對該行為進行了否定性評價。物業公司在日常管理與服務中，應當尊重業主對小區共有部分享有的共有和共同管理的權利，構建并落實常態化業主溝通機制，使物業管理服務更加符合群眾期待。

來源：人民法院報

2024年2月，宣城市某商貿有限公司（以下簡稱某公司）與何某簽訂《房屋租賃合同》，租賃何某名下的房屋作為員工宿舍，租賃期限為2024年2月7日至2025年2月7日。合同約定：“如乙方（某公司）造成甲方（何某）房屋和鄰居利益受損，甲方可以提前解約，除不返還預付的房租和押金外，還可向乙方索賠和采取其他法律措施；租賃期間，乙方在該房屋內發生的一切安全事故，都由乙方承擔”等。合同簽訂后，何某將房屋交付給該公司使用。該公司員工王某及其女友余某居住在房屋內。2024年6月25日晚，王某與余某在房間內因情感問題發生爭吵，余某從3樓跳樓自殺身亡。

后何某將案涉房屋在中介平臺上出售。因余某為非正常死亡，購房者得知后都認為該房是“兇宅”，都表示不愿購買。該房屋的使用和交易價格受到影響，掛牌價從248萬元降到170萬元。就房屋貶損價值，何某多次與某公司協商要求某公司賠償，但該公司拒不賠償。何某遂訴至法院，要求判令某公司賠償其經評估后的房屋價值貶損費43.6萬余元。

法院審理后認為，承租人應當按照約定的方法使用租賃物，對租賃物負有妥善保管的義務，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。某公司作為案涉房屋承租人，理應按照合同約定，妥善使用該房屋，對住在案涉房屋內的王某等人負有管理義務。余某因情感問題墜樓自殺導致房屋價值貶損，某公司作為承租方應承擔相應的賠償責任。

房屋的價值構成要素不僅僅局限于房屋的使用功能，往往還包括建筑成本、交通條件、居住環境、人文環境等社會綜合因素。人們對有人員非正常死亡情況的房屋普遍帶有抵觸意識，這是長期以來形成的“趨吉避兇”的風俗習慣，并不違反公序良俗，理應得到法律的尊重。事實上，客觀存在的此類房屋難以出租、轉讓的現狀也說明其價值的貶損。余某在案涉承租房屋墜樓自殺，屬于人員非正常死亡，符合人們在日常生活中對于“兇宅”說法的判斷，不選擇購買案涉房屋亦符合一般人在同等情況下會做出的選擇。某公司作為承租人應根據合同約定，對房屋價值的減損應當承擔相應賠償責任，遂判決某公司賠償何某房屋減值損失40萬元。該判決現已生效。

來源：人民法院報

2012年，成都市民郭某與妻子萬某購入了一套位于成都市金牛區茶店子街道的房產，登記在夫妻名下。萬某的母親王老太因資助了部分購房款和裝修款，夫妻倆于2013年親筆寫下保證書：無論發生什么情況，王老太都可無條件住到百年后。2023年，郭某與萬某因感情破裂離婚，法院將房產判歸郭某所有。王老太認為自己沒有住所，女兒也沒有房屋提供給其居住，自己對案涉房屋享有居住權，但郭某認為不應該由其向王老太提供住房。兩人僵持不下，面對無房可住的困境，王老太持保證書起訴前女婿，要求確認居住權。一審法院判決支持了王老太的訴請。郭某不服提起上訴。

法院審理后認為，盡管保證書簽訂時民法典尚未實施，但保證書內容明確約定“無條件居住至百年”，已具備居住權合同的核心要素。王老太自2012年起持續居住案涉房屋十余年，已形成穩定的居住權益。根據“法不溯及既往但利民可適用”原則，本案對居住權的約定在前，雖未登記，亦應受到法律保護。該居住權益不以郭某、萬某是否解除婚姻關系以及誰對王老太負有贍養義務等條件為前提。

綜上，二審法院維持了一審法院作出的王老太對案涉房屋享有居住權益的判決。

來源：人民法院報

徐某辯稱，張某在簽合同之前便已經發現窨井蓋，其不存在隱瞞的情況，且案涉房屋的售價本就低于同期其他房屋的售價。另外，窨井蓋是備用的維修渠道，自己在居住期間基本未打開過，對居住沒有影響，因此不同意張某的訴訟請求。

法院審理后認為，《中華人民共和國民法典》第七條規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾?！倍址拷灰字?，房屋的各種環境情況是影響房屋交易及價格的因素之一，根據誠信原則，出賣人負有告知房屋真實、完整情況的義務，應當將可能妨礙房屋購買或正常使用的情況如實告知買受人，不得刻意隱瞞可能影響房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易雙方信息不對稱。買受人在購買、查看房屋時亦應盡到合理審慎的注意義務
本案中，案涉房屋的院內存在窨井維修口，房主不可避免地會面對疏通、檢修等情況，維修人員在維修下水管道時需進入院內實施，顯然會對屋內人員的生活造成影響。并且，窨井可能會產生異味，存在管道堵塞、反水的隱患，這些可能的情況也會影響原告對房屋交易意愿及交易價格的判斷。被告在對此明知的情況下，未進行主動披露，應對原告承擔相應的賠償責任。
同時，現場可以看到，窨井處的瓷磚與其余瓷磚有明顯不同，且與其余瓷磚之間存在明顯縫隙。原告自認在查看房屋時的確有注意到不同并詢問情況，但卻沒有審慎對待，在未向被告全面核實的情況下即簽訂了房屋買賣合同并完成交易，顯然亦未盡合理審慎的注意義務，存在一定的過失。
因此，基于公平原則和誠信原則，綜合考慮原告主張損失的合理性、關聯性及可預見性、合同履行狀況、當事人過錯程度等因素，法院最終判決由被告賠償原告違約損失2萬元。該判決現已生效。

購房安家，提升居住質量，是許多人的夢想。因交易信息的不對稱以及買賣雙方對各自義務認知的缺失，不少爭議隨之而來，很多爭議都反映出誠信問題。民法典第七條規定的誠信原則是各種市場交易的法律基石，更是每個人都應牢記于心且嚴格遵守的規則。
賣家對于重要信息，必須“說清楚”。出賣人應當恪守誠信原則，公平交易，在交易過程中，對可能影響房屋價值、買受人購買意愿以及房屋正常使用的重大事項，無論買受人是否詢問，出賣人均負有主動披露的義務，包括但不限于房屋質量問題、權利瑕疵以及環境問題等。面對買受人的詢問，出賣人不得作出虛假陳述或刻意隱瞞。對確實不知情的事項，應明確告知“不知情”，不得自行猜測或編造解釋，對于一些明顯可見的瑕疵，出賣人也不能以“不知情”為由逃避責任。同時，出賣人應積極配合買受人核驗權屬材料、實地查看房屋現狀，不能阻礙或拖延買受人對房屋情況進行合理核實。
買家謹記擦亮雙眼，主動“看清楚”。買受人在交易過程中應本著謹慎態度，主動了解房屋情況，不能完全依賴于出賣人的陳述或中介機構介紹，而怠于履行自身的注意義務。在簽署合同前，買受人應核實房屋登記信息，并實地查看房屋現狀，對權屬情況、房屋結構、裝修狀況、周邊環境等進行全面了解。對于顯而易見的瑕疵，或者通過合理查驗本應發現而未發現的問題，如漏水、異味等，買受人通常需要自行承擔核查不力的后果。一旦發現問題，應及時向出賣人以書面的形式提出詢問，待情況核實清楚后方可決定是否繼續交易。必要時，可聘請有專業資質的驗房機構對房屋進行技術性評估，切勿為圖省事而忽略潛在的法律風險。

來源：人民法院報

廣州某小區的涉案樓棟于1999年交付使用，該樓棟共25層，192戶住戶共用2臺電梯。電梯具備特種設備使用證明，維保單位為某電梯工程有限公司，該公司曾于2021年8月出具的《電梯保養統計損壞檢查記錄》載明：2臺電梯存在主鋼絲繩磨損、更換限速器不符合年審標、編碼器故障記錄脈沖誤差曳引輪有磨損、電梯主機剎車鼓磨損老化待更換、變頻器系統不穩定等問題，認為涉案電梯部分電子器配件老化、已達需要更換年限。

2021年起，陳某、劉某等多名業主自發組織小區業主集資更換電梯，并在公告欄、大堂電梯旁、小區大門等區域公示更換電梯方案、比價情況、分攤費用等資料。

更換電梯前，144戶住戶參與了表決，其中136戶明確表示同意更換電梯，參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%。截至簽訂更換電梯合同前，共有159戶業主支付了分攤費。隨后，又有一些住戶陸續補交了分攤費。目前，該小區的其中一臺電梯已經更換完畢，經檢驗合格后，由已交費的業主實行刷卡使用。

因分攤費用事宜協商未果，陳某、劉某向廣州市番禺區人民法院提起訴訟，要求19樓業主黎某、23樓業主黃某等未交費業主承擔更換電梯分攤費用。

法院審理后判決黎某、黃某等業主根據所住樓層的不同，支付4000余元至6000余元不等的更換電梯分攤費。黃某不服一審判決，提起上訴。

廣州中院二審判決駁回上訴，維持原判。

電梯設備是實現房屋居住功能的附屬設施，涉及業主生命安全與出行。本案牽涉老舊小區業主自發組織更換電梯所存在的實體爭議和程序爭議，主要要看該行為是否符合必要性、合法性與合理性三個條件。

首先，本案法院在缺乏國家標準的情況下，通過對電梯行業中有關老舊電梯的使用年限、折舊情況、故障問題、處理成本等內容加以詳細分析，確立以業主生命安全與出行便利為考量標準，認定更換涉案老舊電梯確有必要。

其次，針對更換電梯的合法性問題，本案的特殊之處在于該小區沒有業委會，也難以召開業主大會，此時原告通過一對一溝通、公告等形式征求樓棟全體業主意見，獲得絕大多數業主的授權或同意，且絕大多數業主以繳費的行為對該方案予以實際支持。原告已經履行公示程序，保障了絕大多數業主的知情權，符合法律規定的程序性要求。陳某等人自發組織其他業主共同集資更換電梯，是《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第七項規定的“改建、重建建筑物及其附屬設施”情形。根據該法律規定，業主在共同決定對建筑物及其附屬設施加以改建、行使業主共有權時，需經專有部分面積和參與表決人數“雙四分之三”的業主表決通過。該小區參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%，同意更換電梯的住戶占參與表決住戶的94.4%，表決過程及結果符合上述法定要求。

最后，關于更換電梯的合理性問題。由于老舊小區樓棟更換電梯事宜牽涉利益主體眾多、組織難度大、實施成本高、持續時間長，需要大量的人力、物力。而陳某等人作為涉案樓棟的業主，自愿組織其他業主共同自行更換老舊電梯，保障住戶生命安全、便利生活出行，無疑是值得充分肯定的利他行為，具備合理性。

綜上，對于陳某等人要求其他未付款業主承擔相應的更換電梯分攤費的請求，于法有據、于情合理，法院予以支持。

法官提醒，鄰里和睦、和諧友善是社會主義核心價值觀的重要體現，希望廣大群眾在遇到此類糾紛時，能夠相互理解，友善解決鄰里糾紛，共同營造住有所居、居有所安的社會氛圍。

來源：人民法院報 2025年4月19日

婚前購買所得房產屬于個人財產，在房屋拆遷時將安置房登記至雙方名下，那安置房則相應轉化為夫妻共同財產。此前司法實踐中對于此類婚前個人財產轉化所得的夫妻共同財產，很多法院大多采用平分方式。但現《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》第五條第二款已經對此類情況作出明確規定，即需要綜合“考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素”進行分割，如此，分割比例有時就會出人意料嚇人一跳。

本案男女雙方婚姻關系存續期間長達23年且育有兩子。正常而言，即便房產來源于一方婚前，分割比例也不會達到8：2。法院或許考慮到一方因為意外已喪失部分工作能力，因此分割比例才會如此懸殊。此類案件法官確實擁有較大自由裁量權，其實本案比例改為6:4亦很難認定法官裁判存在偏袒。

這也提醒我們律師作為代理人一定要從情理法方面充分提供證據，以情動人、以理服人，盡量讓法官理解并支持己方觀點。

案情簡介：

2001年2月1日趙男與喬女登記結婚，2020年9月3日，趙男在工作過程中意外受傷，喪失部分工作能力。近年來趙男與喬女為家事瑣事發生矛盾，趙男于2024年2月18日起訴離婚，一審法院于2024年5月16日判決趙男與喬女離婚。

2000年3月15日趙男單獨購買了位于××莊××莊組房產，取得了村鎮房屋所有證。后在2015年左右被拆遷，經過拆遷安置于2021年4月28日取得了位于××小區×幢×室不動產，證號：蘇（2021）寶應縣不動產權第XX號。該不動產登記在趙男與喬女名下，在離婚案件中未分割處理?，F趙男認為，婚后雙方就夫妻共同財產事宜未能協商解決，為維護趙男合法權益，向一審法院提起本訴。

一審法院觀點：

趙男主張案涉不動產歸其所有，一審法院認為，案涉不動產登記在趙男與喬女名下，屬于夫妻共同財產。依照《民法典》第一千零八十七條第一款規定“離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》第五條第二款規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，一方將其所有的房屋轉移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協商不成的，如果婚姻關系存續時間較短且給予方無重大過錯，人民法院可以根據當事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方所有，并結合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補償以及補償的具體數額。”本案中，趙男與喬女就不動產分割以及房產價值無法達成一致意見，為減輕當事人訴累，雙方均可通過申請法院拍賣的方式對案涉房產進行處置，拍賣所得款項在扣除必要稅費后由雙方按比例分配。結合趙男與喬女共同生活二十年左右以及共同生育兩名子女、登記在雙方名下時間為三年左右、趙男受傷致殘情況等因素，一審法院確定對案涉房產拍賣所得款項在扣除相關費用后按照趙男80%、喬女20%的比例分配。

二審法院觀點：

關于××小區×幢×室不動產，該房產系雙方婚姻關系存續期間取得，并登記于雙方名下，依法應當認定為夫妻共同財產。一審法院綜合考慮該不動產的來源、雙方共同生活時間、所育子女的情況以及趙男因傷致殘等因素，在分割時對趙男予以適當照顧，酌情按趙男80%、喬女20%的比例分配，并不失當，本院予以維持。趙男主張該房屋系其婚前個人財產，與事實不符，本院不予采納。此外，趙男所提喬女在婚姻中存在重大過錯的上訴主張，因證據不足，本院不予采信。

索引案例：(2025)蘇10民終2486號

蔡思斌

2025年11月10日

常見的房屋產權變更方式有買賣、贈與、繼承及通過法院判決變更。過程中需要準備哪些材料？又會產生哪些費用？本文為你一次理清福州市辦理產權變更相關須知！

一、若產權人仍健在，一般通過買賣或贈與的方式進行產權轉移，少數情況下通過法院判決變更，可現場至福州市不動產登記和交易中心窗口辦理或通過線上申報。

1.贈與方式：

所需材料：

（1）贈與雙方持身份證件

（2）不動產權屬證書

（3）贈與合同（窗口提供贈與合同范本）

（4）直系親屬關系證明（戶口簿/出生證/派出所出具證明/其他關系證明）辦理產權轉移登記

（5）若將房屋贈與給未成年子女需產權人夫妻雙方一同到場

2.買賣方式：

所需材料：

（1）買賣雙方身份證件（房改房、集資房還應提交產權人配偶身份證件）

（2）不動產權屬證書

（3）不動產買賣合同

其他須知：

（1）不動產權屬證書包括不動產權證書、不動產統一登記前發放的房屋所有權證（有共有權證的還應提供共有權證）、國有土地使用權證（已辦理的提供）；

（2）購買144平方米及以下的住宅，需提供家庭成員（配偶及未成年子女）關系的證明（戶口簿、結婚證、出生證等，能共享數據取得可不提供），非五城區戶籍居民還應提供個人所得稅或社會保險證明；

（3）買方若符合享受契稅優惠的條件須提供家庭成員（買方配偶及未成年子女）材料（結婚證、戶口簿、出生證等，能共享取得可不提供）同時申請。

3.直系親屬間買賣和贈與的稅費有何不同？

（1）贈與收取3%契稅；

（2）買賣收取1%-3%契稅（根據買方家庭住房情況確定）、5.6%增值稅及附加（取得權證滿2年的住宅免征）、1%-1.5%個人所得稅（賣方滿五唯一的住宅免征）、6%土地增值稅（住宅免征）、0.05%印花稅（轉讓雙方繳納，住宅免征）；

（3）贈與或買賣均收取80元/套（住宅、車位、附屬間）或550元/套（非住宅）的不動產登記費。

更多福州相關稅收政策解答可參考蔡律師往期文章：

《福州房產律師解答：福州二手房轉讓需繳納哪些稅費，最新稅收政策有何變化？》

《福州律師解答：子女繼承父母房產后再出售需要交哪些稅，有無相應優惠政策？一文讀懂福州有關稅費政策！》

4.法院判決方式

所需材料：雙方身份證、 法院判決書、生效通知書、產權證等。

到場人員：新舊產權人（若有強制執行書，則只需新產權人到場）。

二、若產權人已去世，則可通過繼承方式變更產權。

1.確定繼承方式

房產繼承分為法定繼承、遺囑繼承、遺贈扶養協議繼承三種，若無遺矚，按法定繼承順序:第一順序：配偶、子女、父母；第二順序：兄弟姐妹、祖父母等辦理。

2.辦理繼承權公證（可選）

（1）傳統方式：繼承人到公證外辦理繼承公證提交材料審核通后領取《繼承公證書》。

（2）集成服務：通過福州市公證處或“福建省網上辦事大廳”申請“房產繼承一件事”一次性辦理公證及過戶登記，5個工作日內辦結。

3.申請不動產過戶登記

持繼承公證書或相關材料，到福州市不動產登記和交易中心辦理轉移登記，審核通過后領取新不動產權證。

4.所需材料

（1）通過繼承公證書辦理：

①繼承人身份證件（原件及復印件）

②不動產繼承公證書（或生效法律文書）

③原不動產權屬證書（房產證、土地證等）

④不動產登記申請書（現場填寫）

（2）非公證繼承辦理：

①所有繼承人/受遺贈人的身份證、戶口簿

②被繼承人死亡證明（如醫學死亡證明、戶籍注銷證明、法院宣告死亡判決書）

③原不動產權屬證書

④親屬關系證明

其他情形補充材料：

①遺囑或遺贈扶養協議（如有）

②放棄繼承聲明書（需在登記機構見證下簽署）

③夫妻財產約定協議（如被繼承人生前有約定）

5.其他須知

（1）費用

登記費：住宅80元/件，非住宅550元/件。

（2）特殊情形

房產有抵押的，需抵押權人（如銀行）出具同意函并共同到場確認。繼承人無法親自到場需提交經公證的委托書或放棄繼承聲明。

（3）時效性

非公證繼承需所有繼承人共同申請、材料審核可能涉及公告程序。

相關內容收集自政府網站及公眾號，具體以實際辦理機構要求為準。

福州律師蔡思斌

2025年11月7日